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Maison 4 pièces 160 m²

VilleLencouacq (40)
Surface160
Coût Total246 440
Loyer Annuel16 640
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 018,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 160 m² - Maison À Vendre

Au cœur des Landes et de sa forêt, nous vous proposons cette maison de caractère d'une superficie d'environ 180 m². À rafraîchir, elle se compose d'un séjour avec cheminée, de trois chambres, d'une cuisine, d'une salle d'eau et d'une pièce supplémentaire aménageable selon vos besoins. Située dans un environnement calme, la propriété dispose d'un jardin, d'une terrasse couverte avec vue sur la nature et d'une belle dépendance. Ce bien est idéal pour un projet familial ou une résidence de vacances. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite. Référence agence : 2927 Référence annonce : 18MS-DK9-PD1 Date de réalisation du diagnostic : 13/04/2026 Prix hors honoraires : 153 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 720 € et 5 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lencouacq
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40120
Coordonnées : 44.125683, -0.431035
Total : 246 440
Prix d'acquisition : 163 000
Travaux : 70 400
Valeur du bien : 233 400
Frais de notaire : 13 040
Coût estimé : 13 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1387€/mois
Loyer annuel estimé : 16640€/an
Fourchette totale : 1106€ - 1739€/mois
Fourchette annuelle : 13267€ - 20872€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 714,29 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :274 286
Prix d'achat :163 000
Décote à l'achat :-111 286 (-40.6%)
Marge achat-revente :27 846€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 273,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 624,22
Coût de l'assurance :20 947,40
Taxe foncière : 1 664,04€/an
Soit par mois : 138,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 386,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 412,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine visible, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet flottant) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres visibles, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet flottant) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 - Salon visible, état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 160 m²
Raison: Maison nécessitant mise aux normes plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 800
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Cuisine équipée: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500
    Peinture et parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 800
    Peinture et parquet flottant: 18 m² × 100€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 800
    Mise à jour plomberie: 160 m² × 30€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lencouacq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 640 €/an
Calcul : 1 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 440 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 838 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 856
Revenus locatifs : +16 640
Charges déductibles : -80 856
Résultat foncier Année 1 : -64 216(Déficit de 64 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 816
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 456 €/an
Revenus locatifs : +16 640
Charges déductibles : -10 456
Résultat foncier Années 2+ : 6 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42815.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 64080 8647 962-64 22421 400 €42 824 €42 824 €
216 97310 2497 7476 724--36 099 €
317 31310 0277 5257 286--28 813 €
417 6599 7977 2957 862--20 951 €
518 0129 5607 0588 452--12 499 €
618 3729 3156 8139 058--3 441 €
718 7409 0616 5599 679---
819 1158 8006 29810 315---
919 4978 5296 02710 968---
1019 8878 2505 74811 637---
1120 2857 9615 45912 323---
1220 6907 6635 16113 027---
1321 1047 3554 85313 749---
1421 5267 0374 53514 490---
1521 9576 7084 20615 249---
1622 3966 3683 86616 028---
1722 8446 0173 51516 827---
1823 3015 6543 15217 646---
1923 7675 2792 77718 487---
2024 2424 8922 39019 350---
2124 7274 4921 99020 235---
2225 2214 0791 57721 143---
2325 7263 6521 15022 074---
2426 2403 21070823 030---
2526 7652 75525324 011---
TOTAL532 999247 573114 624285 42621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 426
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 494-6 420+9 914
2+3 4940+3 494
3+3 4940+3 494
4+3 4940+3 494
5+3 4940+3 494
6+3 4940+3 494
7+3 494+1 871+1 623
8+3 494+3 095+399
9+3 494+3 290+204
10+3 494+3 491+3
11+3 494+3 697-203
12+3 494+3 908-414
13+3 494+4 125-631
14+3 494+4 347-853
15+3 494+4 575-1 081
16+3 494+4 808-1 314
17+3 494+5 048-1 554
18+3 494+5 294-1 800
19+3 494+5 546-2 052
20+3 494+5 805-2 311
21+3 494+6 070-2 576
22+3 494+6 343-2 849
23+3 494+6 622-3 128
24+3 494+6 909-3 415
25+3 494+7 203-3 709
Total+87 350+85 628+1 722
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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