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Appartement à vendre

VilleLyon 9e (69)
Surface59m²
Coût Total194 590€
Loyer Annuel12 685€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 338,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, TV par câble, Interphone, Pas de cave

Lyon 9- secteur St Rambert. Dans une résidence calme, verdoyante et familiale, T2 traversant de 59 m² situé au 1er étage avec ascenseur, à proximité des écoles et des transports (lignes S10 et 31). Il se compose d’un séjour avec balcon, d'une chambre, d’une cuisine séparée avec cellier, d’une salle de bains et de WC indépendants. Nombreux rangements. Stationnement privatif.

Pour ces annonces : rendez vous en journée, du lundi au vendredi. Remise des offres, uniquement après visite, par e-mail ou à l’accueil du siège, cachet daté faisant foi.

Ville : Lyon 9e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69009
Coordonnées : 45.804525, 4.834226
Total : 194 590€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 45 550€
Valeur du bien : 183 550€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 14.27€ - 22.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12685€/an
Fourchette totale : 842€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 10106€ - 15922€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 408,6 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 107 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-63 107€ (-31.4%)
Marge achat-revente :6 517€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :56,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 033,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 285,56€
Coût de l'assurance :17 026,63€
Taxe foncière : 1 268,51€/an
Soit par mois : 105,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 138,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère usure nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 550 €(772 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 685 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 590 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 264 €
Revenus locatifs : +12 685 €
Charges déductibles : -54 264 €
Résultat foncier Année 1 : -41 578 €(Déficit de 41 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 714 €/an
Revenus locatifs : +12 685 €
Charges déductibles : -8 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20178.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 685 €54 270 €6 770 €-41 585 €21 400 €20 185 €20 185 €
212 939 €8 543 €6 593 €4 396 €--15 789 €
313 198 €8 360 €6 410 €4 838 €--10 951 €
413 461 €8 170 €6 220 €5 291 €--5 660 €
513 731 €7 973 €6 024 €5 757 €---
614 005 €7 770 €5 820 €6 235 €---
714 285 €7 559 €5 609 €6 726 €---
814 571 €7 341 €5 391 €7 231 €---
914 863 €7 114 €5 165 €7 748 €---
1015 160 €6 880 €4 930 €8 280 €---
1115 463 €6 637 €4 688 €8 826 €---
1215 772 €6 386 €4 436 €9 386 €---
1316 088 €6 125 €4 176 €9 962 €---
1416 409 €5 856 €3 906 €10 554 €---
1516 738 €5 576 €3 627 €11 161 €---
1617 072 €5 287 €3 338 €11 785 €---
1717 414 €4 987 €3 038 €12 426 €---
1817 762 €4 677 €2 727 €13 085 €---
1918 117 €4 355 €2 406 €13 762 €---
2018 480 €4 022 €2 073 €14 457 €---
2118 849 €3 678 €1 728 €15 172 €---
2219 226 €3 320 €1 371 €15 906 €---
2319 611 €2 950 €1 001 €16 661 €---
2420 003 €2 567 €617 €17 436 €---
2520 403 €2 170 €220 €18 233 €---
TOTAL406 306 €192 575 €98 286 €213 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 664 €-6 420 €+9 084 €
2+2 664 €0 €+2 664 €
3+2 664 €0 €+2 664 €
4+2 664 €0 €+2 664 €
5+2 664 €+29 €+2 635 €
6+2 664 €+1 871 €+793 €
7+2 664 €+2 018 €+646 €
8+2 664 €+2 169 €+495 €
9+2 664 €+2 324 €+340 €
10+2 664 €+2 484 €+180 €
11+2 664 €+2 648 €+16 €
12+2 664 €+2 816 €-152 €
13+2 664 €+2 989 €-325 €
14+2 664 €+3 166 €-502 €
15+2 664 €+3 348 €-684 €
16+2 664 €+3 536 €-872 €
17+2 664 €+3 728 €-1 064 €
18+2 664 €+3 926 €-1 262 €
19+2 664 €+4 129 €-1 465 €
20+2 664 €+4 337 €-1 673 €
21+2 664 €+4 552 €-1 888 €
22+2 664 €+4 772 €-2 108 €
23+2 664 €+4 998 €-2 334 €
24+2 664 €+5 231 €-2 567 €
25+2 664 €+5 470 €-2 806 €
Total+66 600 €+64 119 €+2 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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