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Appartement 3 pièces 62 m²

VilleRezé (44)
Surface62
Coût Total139 689
Loyer Annuel8 602
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 990 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 774,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 62 m² - Appartement 3 pièces 62 m²

REZE CHATEAU - À proximité immédiate des transports et des commerces, au 4? et dernier étage d'un immeuble sans ascenseur, découvrez cet appartement de trois pièces d'environ 62 m² habitables. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux exposé plein sud, d'une cuisine aménagée et équipée, d'un cellier, ainsi que d'un dégagement desservant deux chambres, une salle d'eau et des wc séparés. Ce bien dispose également d'une cave en sous-sol et d'un parking collectif.

Surface : 62 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 976 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/09/2023

Consommation énergie primaire : 170 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 166 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790 € et 1 080 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rezé
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44400
Coordonnées : 47.176820, -1.564640
Total : 139 689
Prix d'acquisition : 109 990
Travaux : 20 900
Valeur du bien : 130 890
Frais de notaire : 8 799
Coût estimé : 8 799
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 11.56€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8602€/an
Fourchette totale : 601€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 7214€ - 10256€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 837,84 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 946
Prix d'achat :109 990
Décote à l'achat :-65 956 (-37.5%)
Marge achat-revente :36 257€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 689
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 740,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 105,82
Coût de l'assurance :12 222,79
Taxe foncière : 860,16€/an
Soit par mois : 71,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - nécessité d'un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - nécessité d'un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des revêtements.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - nécessité d'un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - nécessité d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 900(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 200
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Éléments sanitaires: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 100
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:600
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 602 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 689 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 077
Revenus locatifs : +8 602
Charges déductibles : -27 077
Résultat foncier Année 1 : -18 475(Déficit de 18 475 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 775
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 177 €/an
Revenus locatifs : +8 602
Charges déductibles : -6 177
Résultat foncier Années 2+ : 2 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7775.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 494(65% de 109 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 494 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 60227 0814 832-18 48010 700 €7 780 €7 780 €
28 7746 0554 7062 719--5 061 €
38 9495 9244 5753 025--2 036 €
49 1285 7884 4393 340---
59 3115 6474 2983 663---
69 4975 5024 1533 995---
79 6875 3514 0024 336---
89 8815 1953 8464 686---
910 0785 0333 6845 045---
1010 2804 8663 5175 414---
1110 4854 6923 3435 793---
1210 6954 5133 1646 182---
1310 9094 3272 9786 582---
1411 1274 1342 7856 993---
1511 3503 9352 5867 415---
1611 5773 7282 3797 848---
1711 8083 5152 1658 294---
1812 0443 2931 9448 751---
1912 2853 0641 7159 221---
2012 5312 8261 4779 705---
2112 7812 5801 23110 201---
2213 0372 32697710 711---
2313 2982 06271311 236---
2413 5641 78944011 775---
2513 8351 50615712 329---
TOTAL275 511124 73370 106150 77810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 778
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806-3 210+5 016
2+1 8060+1 806
3+1 8060+1 806
4+1 806+391+1 415
5+1 806+1 099+707
6+1 806+1 199+607
7+1 806+1 301+505
8+1 806+1 406+400
9+1 806+1 513+293
10+1 806+1 624+182
11+1 806+1 738+68
12+1 806+1 855-49
13+1 806+1 975-169
14+1 806+2 098-292
15+1 806+2 224-418
16+1 806+2 354-548
17+1 806+2 488-682
18+1 806+2 625-819
19+1 806+2 766-960
20+1 806+2 911-1 105
21+1 806+3 060-1 254
22+1 806+3 213-1 407
23+1 806+3 371-1 565
24+1 806+3 532-1 726
25+1 806+3 699-1 893
Total+45 150+45 234+-84
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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