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vente - maison

Bien expiré
VilleSaint-Malo-de-Phily (35)
Surface74.4m²
Coût Total119 091€
Loyer Annuel7 639€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 500 €
Surface : 74.4 m²
Prix au m² : 719,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Travaux

L’office notarial JOUET, notaire associée, SELARL, SELARL vous propose :Maison de ville / village à vendre en Immo-interactif- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Adresse du bien : 10 La Bruère 35480 ST MALO DE PHILY- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Nouveauté ! Une maison d'habitation de 74 m² environ, à rénover, construite en pierres et couvertes en partie de tuiles et d'ardoises sur la commune de SAINT-MALO-DE-PHILY (35) et composée comme suit :• Au rez-de-chaussée : Un cellier, un escalier, une cuisine, une chambre, un WC, une salle d'eau.• A l'étage : Deux chambresLe tout sur un terrain de 160 m² exposé au Sud.Important : Pour pouvoir participer à la vente interactive, il faut participer à la visite sur le créneau indiqué !- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Visites : Le mercredi 11 février 2025 de 12h30 à 14h00Un seul créneau de visite sera proposé !Contact : 02.96.74.10.19- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :- 1ère offre possible : à partir de 53 500 euros (honoraires de négociation inclus)- Offres suivantes : multiples de 500 euros.- Réception des offres du 18/02/2026 à 18:30 au 19/02/2026 à 18:30 sur le site Immo-interactif®.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Annonce de l’étude JOUET, notaire associée, SELARL - Notaires à Châtelaudren-Plouagat - N° SIRET : 83426337800012- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Immo-interactif® : le système d'enchères immobilières sans contrainte, transparent et sécurisé, proposé par votre notaire.

Ville : Saint-Malo-de-Phily
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35480
Coordonnées : 47.880000, -1.790000
Total : 119 091€
Prix d'acquisition : 53 500€
Travaux : 61 311€
Valeur du bien : 114 811€
Frais de notaire : 4 280€
Coût estimé : 4 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.4m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7639€/an
Fourchette totale : 512€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 9502€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 091€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 623,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 857,91€
Coût de l'assurance :10 122,74€
Taxe foncière : 763,90€/an
Soit par mois : 63,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 636,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74.4 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74.4 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs et du sol (carrelage ou autre revêtement)
Quantité: salon complet (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état, carrelage usé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 311 €(824 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:9 720€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (installation comprise), Main d'œuvre: 1620€
  • Isolation:3 571€
    Isolation toiture/combles: 74.4 m² × 40€/m² = 2976€, Main d'œuvre: 595€
  • Cuisine:20 500€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:2 520€
    Rénovation complète salon: 14 m² × 150€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 420€
  • Électricité:400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie:600€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Malo-de-Phily (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 691€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 639 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 091 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 311 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 477 €
Revenus locatifs : +7 639 €
Charges déductibles : -66 477 €
Résultat foncier Année 1 : -58 838 €(Déficit de 58 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 438 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 166 €/an
Revenus locatifs : +7 639 €
Charges déductibles : -5 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 473 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37438.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 775 €(65% de 53 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 265 €/an
Calcul : 34 775 € × 3,636% = 1 265 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 639 €66 481 €4 001 €-58 842 €21 400 €37 442 €37 442 €
27 792 €5 064 €3 895 €2 728 €--34 714 €
37 948 €4 954 €3 785 €2 994 €--31 721 €
48 107 €4 840 €3 672 €3 266 €--28 455 €
58 269 €4 723 €3 554 €3 546 €--24 909 €
68 434 €4 601 €3 432 €3 833 €--21 076 €
78 603 €4 475 €3 306 €4 128 €--16 948 €
88 775 €4 345 €3 176 €4 430 €--12 518 €
98 950 €4 210 €3 041 €4 740 €--7 778 €
109 129 €4 071 €2 902 €5 059 €--2 720 €
119 312 €3 927 €2 758 €5 385 €---
129 498 €3 777 €2 608 €5 721 €---
139 688 €3 623 €2 454 €6 065 €---
149 882 €3 463 €2 294 €6 419 €---
1510 079 €3 298 €2 129 €6 781 €---
1610 281 €3 127 €1 958 €7 154 €---
1710 487 €2 950 €1 782 €7 536 €---
1810 696 €2 767 €1 599 €7 929 €---
1910 910 €2 578 €1 409 €8 332 €---
2011 129 €2 382 €1 214 €8 746 €---
2111 351 €2 180 €1 011 €9 171 €---
2211 578 €1 970 €802 €9 608 €---
2311 810 €1 754 €585 €10 056 €---
2412 046 €1 529 €361 €10 516 €---
2512 287 €1 297 €129 €10 989 €---
TOTAL244 679 €148 389 €57 858 €96 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 604 €-6 420 €+8 024 €
2+1 604 €0 €+1 604 €
3+1 604 €0 €+1 604 €
4+1 604 €0 €+1 604 €
5+1 604 €0 €+1 604 €
6+1 604 €0 €+1 604 €
7+1 604 €0 €+1 604 €
8+1 604 €0 €+1 604 €
9+1 604 €0 €+1 604 €
10+1 604 €0 €+1 604 €
11+1 604 €+800 €+804 €
12+1 604 €+1 716 €-112 €
13+1 604 €+1 820 €-216 €
14+1 604 €+1 926 €-322 €
15+1 604 €+2 034 €-430 €
16+1 604 €+2 146 €-542 €
17+1 604 €+2 261 €-657 €
18+1 604 €+2 379 €-775 €
19+1 604 €+2 500 €-896 €
20+1 604 €+2 624 €-1 020 €
21+1 604 €+2 751 €-1 147 €
22+1 604 €+2 882 €-1 278 €
23+1 604 €+3 017 €-1 413 €
24+1 604 €+3 155 €-1 551 €
25+1 604 €+3 297 €-1 693 €
Total+40 100 €+28 887 €+11 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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