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Maison 11 pièces 168 m²

VilleVerpillières-sur-Ource (10)
Surface168
Coût Total204 670
Loyer Annuel15 140
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 732,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Essoyes 11 pièce(s) 168 m2

Verpillières-sur-Ource (10360), , belle maison familiale de 5 chambres, située au coeur d'un charmant village champenois au prix de 123000 euros. Venez vite découvrir cette spacieuse et agréable maison qui se situe à moins de 5 minutes d'Essoyes. Elle se compose en rdc, d'une entrée, une buanderie, une salle d'eau, un wc, une grande cuisine ouverte sur une salle à manger, un salon et un accès à une grange de 60m2. A l'étage, se trouvent 5 chambres, un bureau, un dressing et une salle de bains. Elle possède également 2 caves et un beau jardin avec terrasse. Toiture refaite en 2019. Fenêtres en PVC double vitrage. Budget 123 000 eurosHAI (honoraire d'agence inclus). DPE: Classe E- GES: classe D. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2011: 2 944,44 euros. Pour vous accompagner, visiter, contactez Léa Roger soit par téléphone au [Coordonnées masquées] soit par mail à [Coordonnées masquées] Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditorial de Léa Roger agissant en qualité de conseiller immobilier indépendant auprès de la SAS PROPRIÉTÉS-PRIVÉES.Réseau national immobilier sur internet,ZAC du chêne Ferré, 44 allée des cinq Continents, 44120 Vertou. RCS Nantes° 487 624 777. Carte professionnelle T et G n° CPI 4401 2016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire.Garantie Galian, 89 rue la Boétie, 75008 Paris_T : 1 500 000 euros_G 120 000 euros. Mandat Réf : 458589_ Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. Référence annonce : 458589ROE Date de réalisation du diagnostic : 01/09/2020 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 944 € et 3 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Ville : Verpillières-sur-Ource
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10360
Coordonnées : 48.039993, 4.571957
Total : 204 670
Prix d'acquisition : 123 000
Travaux : 71 830
Valeur du bien : 194 830
Frais de notaire : 9 840
Coût estimé : 9 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1262€/mois
Loyer annuel estimé : 15140€/an
Fourchette totale : 926€ - 1718€/mois
Fourchette annuelle : 11116€ - 20621€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :720 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :120 960
Prix d'achat :123 000
Décote à l'achat :+2 040 (+1.7%)
Marge achat-revente :-83 710€ (-69.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 670
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :76,75€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 074,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 547,04
Coût de l'assurance :23 025,38
Taxe foncière : 1 514,03€/an
Soit par mois : 126,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 830(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 080
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 60€/m² = 10080€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:15 750
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 22 m² × 750€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Pose parquet flottant:3 000
    Pose de parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 830✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 262 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 140 €/an
Calcul : 1 262 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 670 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 830
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 830
Revenus locatifs : +15 140
Charges déductibles : -80 830
Résultat foncier Année 1 : -65 690(Déficit de 65 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 290
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 000 €/an
Revenus locatifs : +15 140
Charges déductibles : -9 000
Résultat foncier Années 2+ : 6 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44290.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 14080 8376 572-65 69721 400 €44 297 €44 297 €
215 4438 8296 3946 614--37 682 €
315 7528 6456 2107 107--30 575 €
416 0678 4556 0207 612--22 963 €
516 3888 2595 8248 130--14 834 €
616 7168 0565 6218 660--6 173 €
717 0507 8475 4129 204---
817 3917 6305 1959 761---
917 7397 4074 97210 332---
1018 0947 1764 74110 918---
1118 4566 9384 50311 518---
1218 8256 6914 25612 134---
1319 2026 4374 00212 765---
1419 5866 1743 73913 412---
1519 9775 9033 46814 075---
1620 3775 6223 18714 755---
1720 7845 3322 89715 452---
1821 2005 0332 59816 167---
1921 6244 7242 28916 900---
2022 0574 4051 97017 652---
2122 4984 0751 64018 423---
2222 9483 7341 29919 213---
2323 4073 38294720 024---
2423 8753 01958420 856---
2524 3522 64320821 709---
TOTAL484 950227 25394 547257 69621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 696
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 140 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 179-6 420+9 599
2+3 1790+3 179
3+3 1790+3 179
4+3 1790+3 179
5+3 1790+3 179
6+3 1790+3 179
7+3 179+909+2 270
8+3 179+2 928+251
9+3 179+3 100+79
10+3 179+3 275-96
11+3 179+3 456-277
12+3 179+3 640-461
13+3 179+3 829-650
14+3 179+4 023-844
15+3 179+4 222-1 043
16+3 179+4 426-1 247
17+3 179+4 636-1 457
18+3 179+4 850-1 671
19+3 179+5 070-1 891
20+3 179+5 296-2 117
21+3 179+5 527-2 348
22+3 179+5 764-2 585
23+3 179+6 007-2 828
24+3 179+6 257-3 078
25+3 179+6 513-3 334
Total+79 475+77 309+2 166
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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