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Maison 11 pièces 168 m²

Bien expiré
VilleVerpillières-sur-Ource (10)
Surface168m²
Coût Total204 670€
Loyer Annuel15 140€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 732,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Essoyes 11 pièce(s) 168 m2

Verpillières-sur-Ource (10360), , belle maison familiale de 5 chambres, située au coeur d'un charmant village champenois au prix de 123000 euros. Venez vite découvrir cette spacieuse et agréable maison qui se situe à moins de 5 minutes d'Essoyes. Elle se compose en rdc, d'une entrée, une buanderie, une salle d'eau, un wc, une grande cuisine ouverte sur une salle à manger, un salon et un accès à une grange de 60m2. A l'étage, se trouvent 5 chambres, un bureau, un dressing et une salle de bains. Elle possède également 2 caves et un beau jardin avec terrasse. Toiture refaite en 2019. Fenêtres en PVC double vitrage. Budget 123 000 eurosHAI (honoraire d'agence inclus). DPE: Classe E- GES: classe D. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2011: 2 944,44 euros. Pour vous accompagner, visiter, contactez Léa Roger soit par téléphone au [Coordonnées masquées] soit par mail à [Coordonnées masquées] Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditorial de Léa Roger agissant en qualité de conseiller immobilier indépendant auprès de la SAS PROPRIÉTÉS-PRIVÉES.Réseau national immobilier sur internet,ZAC du chêne Ferré, 44 allée des cinq Continents, 44120 Vertou. RCS Nantes° 487 624 777. Carte professionnelle T et G n° CPI 4401 2016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire.Garantie Galian, 89 rue la Boétie, 75008 Paris_T : 1 500 000 euros_G 120 000 euros. Mandat Réf : 458589_ Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. Référence annonce : 458589ROE Date de réalisation du diagnostic : 01/09/2020 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 944 € et 3 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Ville : Verpillières-sur-Ource
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10360
Coordonnées : 48.039993, 4.571957
Total : 204 670€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 71 830€
Valeur du bien : 194 830€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1262€/mois
Loyer annuel estimé : 15140€/an
Fourchette totale : 926€ - 1718€/mois
Fourchette annuelle : 11116€ - 20621€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :720 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :120 960 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :+2 040€ (+1.7%)
Marge achat-revente :-83 710€ (-69.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :76,75€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 074,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 547,04€
Coût de l'assurance :23 025,38€
Taxe foncière : 1 514,03€/an
Soit par mois : 126,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 830 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 080€
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 60€/m² = 10080€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 22 m² × 750€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Pose parquet flottant:3 000€
    Pose de parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 830€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 262 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 140 €/an
Calcul : 1 262 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 670 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 830 €
Revenus locatifs : +15 140 €
Charges déductibles : -80 830 €
Résultat foncier Année 1 : -65 690 €(Déficit de 65 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 290 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 000 €/an
Revenus locatifs : +15 140 €
Charges déductibles : -9 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44290.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 140 €80 837 €6 572 €-65 697 €21 400 €44 297 €44 297 €
215 443 €8 829 €6 394 €6 614 €--37 682 €
315 752 €8 645 €6 210 €7 107 €--30 575 €
416 067 €8 455 €6 020 €7 612 €--22 963 €
516 388 €8 259 €5 824 €8 130 €--14 834 €
616 716 €8 056 €5 621 €8 660 €--6 173 €
717 050 €7 847 €5 412 €9 204 €---
817 391 €7 630 €5 195 €9 761 €---
917 739 €7 407 €4 972 €10 332 €---
1018 094 €7 176 €4 741 €10 918 €---
1118 456 €6 938 €4 503 €11 518 €---
1218 825 €6 691 €4 256 €12 134 €---
1319 202 €6 437 €4 002 €12 765 €---
1419 586 €6 174 €3 739 €13 412 €---
1519 977 €5 903 €3 468 €14 075 €---
1620 377 €5 622 €3 187 €14 755 €---
1720 784 €5 332 €2 897 €15 452 €---
1821 200 €5 033 €2 598 €16 167 €---
1921 624 €4 724 €2 289 €16 900 €---
2022 057 €4 405 €1 970 €17 652 €---
2122 498 €4 075 €1 640 €18 423 €---
2222 948 €3 734 €1 299 €19 213 €---
2323 407 €3 382 €947 €20 024 €---
2423 875 €3 019 €584 €20 856 €---
2524 352 €2 643 €208 €21 709 €---
TOTAL484 950 €227 253 €94 547 €257 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 140 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 179 €-6 420 €+9 599 €
2+3 179 €0 €+3 179 €
3+3 179 €0 €+3 179 €
4+3 179 €0 €+3 179 €
5+3 179 €0 €+3 179 €
6+3 179 €0 €+3 179 €
7+3 179 €+909 €+2 270 €
8+3 179 €+2 928 €+251 €
9+3 179 €+3 100 €+79 €
10+3 179 €+3 275 €-96 €
11+3 179 €+3 456 €-277 €
12+3 179 €+3 640 €-461 €
13+3 179 €+3 829 €-650 €
14+3 179 €+4 023 €-844 €
15+3 179 €+4 222 €-1 043 €
16+3 179 €+4 426 €-1 247 €
17+3 179 €+4 636 €-1 457 €
18+3 179 €+4 850 €-1 671 €
19+3 179 €+5 070 €-1 891 €
20+3 179 €+5 296 €-2 117 €
21+3 179 €+5 527 €-2 348 €
22+3 179 €+5 764 €-2 585 €
23+3 179 €+6 007 €-2 828 €
24+3 179 €+6 257 €-3 078 €
25+3 179 €+6 513 €-3 334 €
Total+79 475 €+77 309 €+2 166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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