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Appartement à vendre

VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface51
Coût Total75 280
Loyer Annuel6 919
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 049,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 21 m²), 1 chambre, Entrée séparée, calme, Toilettes dans la salle de bains

Luc GELY mandataire immobilier du réseau OPTIMHOME vous présente en exclusivité. XXX SOUS OFFRE XXX T2 libre de toute occupation, au 1er étage au centre-ville de Saint-Dié-des-Vosges

En plein cœur de Saint-Dié-des-Vosges rive droite, cet appartement T2 de 51 m² offre un cadre de vie idéal.

Il comprend une entrée, une cuisine, un grand séjour lumineux de 22 M2, une chambre au calme côté cour,une salle d'eau avec douche et toilettes, ainsi qu'un débarras.

Chauffage central au gaz de ville. Double vitrage. Taxe foncière 2025: 580 euros

Cave privative et accès à une cour commune de l'immeuble.

Petite copropriété de 15 lots, gérée par un syndic professionnel.

Contactez-moi pour plus d'informations et une visite. Nombre de lots de la copropriété: 15, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 600 euros soit 50 euros par mois. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 7,00% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Luc GELY Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°537 464 976 Greffe de EPINAL) (réf. 600813 )

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.288727, 6.952081
Total : 75 280
Prix d'acquisition : 53 500
Travaux : 17 500
Valeur du bien : 71 000
Frais de notaire : 4 280
Coût estimé : 4 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 11.30€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6919€/an
Fourchette totale : 451€ - 737€/mois
Fourchette annuelle : 5414€ - 8841€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 058,15 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 965
Prix d'achat :53 500
Décote à l'achat :-465 (-0.9%)
Marge achat-revente :-21 315€ (-39.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 014,25
Coût de l'assurance :6 587,00
Taxe foncière : 580,00€/an
Soit par mois : 48,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 487,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec installation de nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 500(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant meubles, plan de travail, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 919 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 280 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 373
Revenus locatifs : +6 919
Charges déductibles : -21 373
Résultat foncier Année 1 : -14 455(Déficit de 14 455 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 755
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 873 €/an
Revenus locatifs : +6 919
Charges déductibles : -3 873
Résultat foncier Années 2+ : 3 045 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3754.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 775(65% de 53 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 265 €/an
Calcul : 34 775 € × 3,636% = 1 265
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 91921 3762 432-14 45710 700 €3 757 €3 757 €
27 0573 8102 3663 247--510 €
37 1983 7422 2993 456---
47 3423 6722 2283 670---
57 4893 5992 1563 889---
67 6393 5252 0814 114---
77 7913 4472 0044 344---
87 9473 3671 9244 580---
98 1063 2851 8414 822---
108 2683 1991 7565 069---
118 4343 1111 6685 323---
128 6023 0201 5775 582---
138 7742 9261 4825 849---
148 9502 8291 3856 121---
159 1292 7281 2856 401---
169 3122 6241 1816 687---
179 4982 5171 0746 981---
189 6882 4069637 281---
199 8812 2928487 590---
2010 0792 1747307 905---
2110 2812 0516088 229---
2210 4861 9254828 561---
2310 6961 7953518 901---
2410 9101 6602169 250---
2511 1281 521779 607---
TOTAL221 60588 60135 014133 00310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 003
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 453-3 210+4 663
2+1 4530+1 453
3+1 453+884+569
4+1 453+1 101+352
5+1 453+1 167+286
6+1 453+1 234+219
7+1 453+1 303+150
8+1 453+1 374+79
9+1 453+1 446+7
10+1 453+1 521-68
11+1 453+1 597-144
12+1 453+1 675-222
13+1 453+1 755-302
14+1 453+1 836-383
15+1 453+1 920-467
16+1 453+2 006-553
17+1 453+2 094-641
18+1 453+2 184-731
19+1 453+2 277-824
20+1 453+2 372-919
21+1 453+2 469-1 016
22+1 453+2 568-1 115
23+1 453+2 670-1 217
24+1 453+2 775-1 322
25+1 453+2 882-1 429
Total+36 325+39 901+-3 576
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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