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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface111m²
Coût Total174 520€
Loyer Annuel11 594€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 342,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 38 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Au 2ème et dernier étage d'un Hôtel Particulier, superbe appartement de 115m² habitables, avec une entrée, un grand salon séjour, une cuisine équipée indépendante avec salle à manger, 2 chambres sur cour dont une très grande qui laisse la possibilité d'une division, une salle de bains et un WC, le tout en excellent état.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 174 520€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 13 600€
Valeur du bien : 162 600€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 966€/mois
Loyer annuel estimé : 11594€/an
Fourchette totale : 775€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 9300€ - 14455€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,23 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 218 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+7 782€ (+5.5%)
Marge achat-revente :-33 302€ (-23.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 924,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 025,23€
Coût de l'assurance :15 706,80€
Taxe foncière : 1 159,44€/an
Soit par mois : 96,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 966,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (électroménager) et peinture.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche) et carrelage partiel.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 600 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète (8 m²) : 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant équipements et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète (5 m²) : 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant éléments sanitaires et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds (30 m²) : 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol (30 m²) : 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre : 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds (30 m²) : 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre : 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 594 €/an
Calcul : 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 520 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 159 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 385 €
Revenus locatifs : +11 594 €
Charges déductibles : -21 385 €
Résultat foncier Année 1 : -9 790 €(Déficit de 9 790 €)
Imputable sur revenu global : 9 790 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 785 €/an
Revenus locatifs : +11 594 €
Charges déductibles : -7 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 810 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 594 €21 390 €6 003 €-9 796 €9 796 €--
211 826 €7 633 €5 845 €4 194 €---
312 063 €7 469 €5 682 €4 593 €---
412 304 €7 300 €5 513 €5 004 €---
512 550 €7 125 €5 338 €5 425 €---
612 801 €6 944 €5 156 €5 857 €---
713 057 €6 757 €4 969 €6 301 €---
813 318 €6 562 €4 775 €6 756 €---
913 585 €6 361 €4 574 €7 223 €---
1013 856 €6 153 €4 365 €7 703 €---
1114 134 €5 937 €4 150 €8 196 €---
1214 416 €5 714 €3 927 €8 702 €---
1314 704 €5 483 €3 695 €9 221 €---
1414 999 €5 244 €3 456 €9 755 €---
1515 299 €4 996 €3 208 €10 302 €---
1615 605 €4 740 €2 952 €10 865 €---
1715 917 €4 474 €2 686 €11 442 €---
1816 235 €4 199 €2 411 €12 036 €---
1916 560 €3 915 €2 127 €12 645 €---
2016 891 €3 620 €1 832 €13 271 €---
2117 229 €3 315 €1 527 €13 914 €---
2217 573 €2 999 €1 211 €14 575 €---
2317 925 €2 672 €884 €15 253 €---
2418 283 €2 333 €545 €15 950 €---
2518 649 €1 982 €195 €16 667 €---
TOTAL371 372 €145 318 €87 025 €226 054 €9 796 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 939 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 435 €-2 939 €+5 374 €
2+2 435 €+1 258 €+1 177 €
3+2 435 €+1 378 €+1 057 €
4+2 435 €+1 501 €+934 €
5+2 435 €+1 627 €+808 €
6+2 435 €+1 757 €+678 €
7+2 435 €+1 890 €+545 €
8+2 435 €+2 027 €+408 €
9+2 435 €+2 167 €+268 €
10+2 435 €+2 311 €+124 €
11+2 435 €+2 459 €-24 €
12+2 435 €+2 611 €-176 €
13+2 435 €+2 766 €-331 €
14+2 435 €+2 926 €-491 €
15+2 435 €+3 091 €-656 €
16+2 435 €+3 259 €-824 €
17+2 435 €+3 433 €-998 €
18+2 435 €+3 611 €-1 176 €
19+2 435 €+3 794 €-1 359 €
20+2 435 €+3 981 €-1 546 €
21+2 435 €+4 174 €-1 739 €
22+2 435 €+4 372 €-1 937 €
23+2 435 €+4 576 €-2 141 €
24+2 435 €+4 785 €-2 350 €
25+2 435 €+5 000 €-2 565 €
Total+60 875 €+67 816 €+-6 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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