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Lumineux appartement

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface78
Coût Total158 322
Loyer Annuel10 194
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 537,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lumineux appartement - L'agence Foncia Transaction de Rochefort, vous propose de bien immobilier ci-dessous :

Appartement spacieux et lumineux.

Il se compose d’une entrée, d’un séjour, d’un salon, d’une cuisine, de 3 chambres, d’une salle de bains, de WC séparés ainsi que d’un cellier. Une cave privative complète ce bien.

Idéalement situé, il bénéficie d’un accès rapide à la gare et au centre commercial des Quatre Ânes.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.965780, -0.973216
Total : 158 322
Prix d'acquisition : 119 900
Travaux : 28 830
Valeur du bien : 148 730
Frais de notaire : 9 592
Coût estimé : 9 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10194€/an
Fourchette totale : 681€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8166€ - 12725€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 349,18 €/m²
Basé sur :254 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :183 236
Prix d'achat :119 900
Décote à l'achat :-63 336 (-34.6%)
Marge achat-revente :24 914€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 322
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 222,05
Coût de l'assurance :13 853,18
Taxe foncière : 1 019,38€/an
Soit par mois : 84,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes électrique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 830(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Cuisine complète: 1 × 10500€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 730
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (78 m²): 78 m² × 35€/m² = 2730€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 600
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 3 × 1200€ = 3600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 194 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 322 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 830
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 923
Revenus locatifs : +10 194
Charges déductibles : -35 923
Résultat foncier Année 1 : -25 729(Déficit de 25 729 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 15 029
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 093 €/an
Revenus locatifs : +10 194
Charges déductibles : -7 093
Résultat foncier Années 2+ : 3 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15028.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 19435 9285 524-25 73410 700 €15 034 €15 034 €
210 3986 9545 3803 444--11 590 €
310 6066 8045 2313 801--7 788 €
410 8186 6505 0764 168--3 620 €
511 0346 4894 9164 545---
611 2556 3234 7504 931---
711 4806 1514 5785 328---
811 7095 9734 4005 736---
911 9445 7894 2156 155---
1012 1825 5984 0246 585---
1112 4265 4003 8267 026---
1212 6755 1953 6217 480---
1312 9284 9823 4097 946---
1413 1874 7623 1898 424---
1513 4504 5342 9618 916---
1613 7194 2982 7259 421---
1713 9944 0542 4809 940---
1814 2743 8002 22710 473---
1914 5593 5381 96511 021---
2014 8503 2661 69311 584---
2115 1472 9851 41112 163---
2215 4502 6931 11912 757---
2315 7592 39181713 369---
2416 0752 07850413 997---
2516 3961 75318014 643---
TOTAL326 509148 39080 222178 11910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 119
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 141-3 210+5 351
2+2 1410+2 141
3+2 1410+2 141
4+2 1410+2 141
5+2 141+277+1 864
6+2 141+1 479+662
7+2 141+1 599+542
8+2 141+1 721+420
9+2 141+1 846+295
10+2 141+1 975+166
11+2 141+2 108+33
12+2 141+2 244-103
13+2 141+2 384-243
14+2 141+2 527-386
15+2 141+2 675-534
16+2 141+2 826-685
17+2 141+2 982-841
18+2 141+3 142-1 001
19+2 141+3 306-1 165
20+2 141+3 475-1 334
21+2 141+3 649-1 508
22+2 141+3 827-1 686
23+2 141+4 011-1 870
24+2 141+4 199-2 058
25+2 141+4 393-2 252
Total+53 525+53 436+89
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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