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Lumineux appartement

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface78m²
Coût Total158 322€
Loyer Annuel10 194€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 537,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lumineux appartement - L'agence Foncia Transaction de Rochefort, vous propose de bien immobilier ci-dessous :

Appartement spacieux et lumineux.

Il se compose d’une entrée, d’un séjour, d’un salon, d’une cuisine, de 3 chambres, d’une salle de bains, de WC séparés ainsi que d’un cellier. Une cave privative complète ce bien.

Idéalement situé, il bénéficie d’un accès rapide à la gare et au centre commercial des Quatre Ânes.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.965780, -0.973216
Total : 158 322€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 28 830€
Valeur du bien : 148 730€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10194€/an
Fourchette totale : 681€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8166€ - 12725€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 349,18 €/m²
Basé sur :254 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :183 236 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-63 336€ (-34.6%)
Marge achat-revente :24 914€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 322€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 222,05€
Coût de l'assurance :13 853,18€
Taxe foncière : 1 019,38€/an
Soit par mois : 84,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes électrique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 830 €(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 1 × 10500€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 730€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (78 m²): 78 m² × 35€/m² = 2730€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 3 × 1200€ = 3600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 194 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 322 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 923 €
Revenus locatifs : +10 194 €
Charges déductibles : -35 923 €
Résultat foncier Année 1 : -25 729 €(Déficit de 25 729 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 029 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 093 €/an
Revenus locatifs : +10 194 €
Charges déductibles : -7 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15028.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 194 €35 928 €5 524 €-25 734 €10 700 €15 034 €15 034 €
210 398 €6 954 €5 380 €3 444 €--11 590 €
310 606 €6 804 €5 231 €3 801 €--7 788 €
410 818 €6 650 €5 076 €4 168 €--3 620 €
511 034 €6 489 €4 916 €4 545 €---
611 255 €6 323 €4 750 €4 931 €---
711 480 €6 151 €4 578 €5 328 €---
811 709 €5 973 €4 400 €5 736 €---
911 944 €5 789 €4 215 €6 155 €---
1012 182 €5 598 €4 024 €6 585 €---
1112 426 €5 400 €3 826 €7 026 €---
1212 675 €5 195 €3 621 €7 480 €---
1312 928 €4 982 €3 409 €7 946 €---
1413 187 €4 762 €3 189 €8 424 €---
1513 450 €4 534 €2 961 €8 916 €---
1613 719 €4 298 €2 725 €9 421 €---
1713 994 €4 054 €2 480 €9 940 €---
1814 274 €3 800 €2 227 €10 473 €---
1914 559 €3 538 €1 965 €11 021 €---
2014 850 €3 266 €1 693 €11 584 €---
2115 147 €2 985 €1 411 €12 163 €---
2215 450 €2 693 €1 119 €12 757 €---
2315 759 €2 391 €817 €13 369 €---
2416 075 €2 078 €504 €13 997 €---
2516 396 €1 753 €180 €14 643 €---
TOTAL326 509 €148 390 €80 222 €178 119 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 141 €-3 210 €+5 351 €
2+2 141 €0 €+2 141 €
3+2 141 €0 €+2 141 €
4+2 141 €0 €+2 141 €
5+2 141 €+277 €+1 864 €
6+2 141 €+1 479 €+662 €
7+2 141 €+1 599 €+542 €
8+2 141 €+1 721 €+420 €
9+2 141 €+1 846 €+295 €
10+2 141 €+1 975 €+166 €
11+2 141 €+2 108 €+33 €
12+2 141 €+2 244 €-103 €
13+2 141 €+2 384 €-243 €
14+2 141 €+2 527 €-386 €
15+2 141 €+2 675 €-534 €
16+2 141 €+2 826 €-685 €
17+2 141 €+2 982 €-841 €
18+2 141 €+3 142 €-1 001 €
19+2 141 €+3 306 €-1 165 €
20+2 141 €+3 475 €-1 334 €
21+2 141 €+3 649 €-1 508 €
22+2 141 €+3 827 €-1 686 €
23+2 141 €+4 011 €-1 870 €
24+2 141 €+4 199 €-2 058 €
25+2 141 €+4 393 €-2 252 €
Total+53 525 €+53 436 €+89 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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