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Duplex à vendre

VillePau (64)
Surface158m²
Coût Total294 448€
Loyer Annuel19 853€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 600 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 649,37 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 33 m²), 6 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, 2 parkings, 2 balcons, Terrasse, Exposition sud, Interphone

A proximité des halles, dans une résidence sécurisée sans ascenseur, au dernier étage, appartement duplex traversant Nord Sud, d'une superficie de 158 m², composé en rez-de-chaussée, d'une cuisine avec cellier attenant, deux chambres, un séjour donnant sur un balcon, une salle d'eau avec wc. A l'étage, 4 chambres dont une donnant sur une terrasse, une salle-de-bains avec wc et deux dressings. Une cave de 20 m² et un garage privatif complètent le bien.

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.303402, -0.372501
Total : 294 448€
Prix d'acquisition : 260 600€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 273 600€
Frais de notaire : 20 848€
Coût estimé : 20 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1654€/mois
Loyer annuel estimé : 19853€/an
Fourchette totale : 1302€ - 2102€/mois
Fourchette annuelle : 15625€ - 25226€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 978,72 €/m²
Basé sur :1150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :312 637 €
Prix d'achat :260 600 €
Décote à l'achat :-52 037€ (-16.6%)
Marge achat-revente :18 189€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 470,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :85,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 556,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 827,89€
Coût de l'assurance :25 764,20€
Taxe foncière : 1 985,32€/an
Soit par mois : 165,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 654,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 722,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 158 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 853 €/an
Calcul : 1 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 118 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 448 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 134 €
Revenus locatifs : +19 853 €
Charges déductibles : -26 134 €
Résultat foncier Année 1 : -6 281 €(Déficit de 6 281 €)
Imputable sur revenu global : 6 281 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 134 €/an
Revenus locatifs : +19 853 €
Charges déductibles : -13 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 719 €/an
Prix d'achat du bien : 260 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 390 €(65% de 260 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 160 €/an
Calcul : 169 390 € × 3,636% = 6 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 853 €26 143 €10 128 €-6 290 €6 290 €--
220 250 €12 877 €9 862 €7 373 €---
320 655 €12 602 €9 586 €8 053 €---
421 068 €12 317 €9 301 €8 752 €---
521 490 €12 022 €9 006 €9 468 €---
621 920 €11 716 €8 700 €10 204 €---
722 358 €11 399 €8 383 €10 959 €---
822 805 €11 072 €8 056 €11 734 €---
923 261 €10 732 €7 716 €12 529 €---
1023 726 €10 381 €7 365 €13 345 €---
1124 201 €10 017 €7 001 €14 184 €---
1224 685 €9 641 €6 625 €15 044 €---
1325 179 €9 251 €6 235 €15 928 €---
1425 682 €8 847 €5 831 €16 835 €---
1526 196 €8 429 €5 413 €17 767 €---
1626 720 €7 996 €4 981 €18 723 €---
1727 254 €7 548 €4 533 €19 706 €---
1827 799 €7 085 €4 069 €20 715 €---
1928 355 €6 604 €3 588 €21 751 €---
2028 922 €6 107 €3 091 €22 815 €---
2129 501 €5 592 €2 576 €23 909 €---
2230 091 €5 059 €2 043 €25 032 €---
2330 693 €4 507 €1 491 €26 186 €---
2431 307 €3 936 €920 €27 371 €---
2531 933 €3 344 €328 €28 589 €---
TOTAL635 905 €235 225 €146 828 €400 680 €6 290 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 887 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 169 €-1 887 €+6 056 €
2+4 169 €+2 212 €+1 957 €
3+4 169 €+2 416 €+1 753 €
4+4 169 €+2 625 €+1 544 €
5+4 169 €+2 840 €+1 329 €
6+4 169 €+3 061 €+1 108 €
7+4 169 €+3 288 €+881 €
8+4 169 €+3 520 €+649 €
9+4 169 €+3 759 €+410 €
10+4 169 €+4 004 €+165 €
11+4 169 €+4 255 €-86 €
12+4 169 €+4 513 €-344 €
13+4 169 €+4 778 €-609 €
14+4 169 €+5 051 €-882 €
15+4 169 €+5 330 €-1 161 €
16+4 169 €+5 617 €-1 448 €
17+4 169 €+5 912 €-1 743 €
18+4 169 €+6 214 €-2 045 €
19+4 169 €+6 525 €-2 356 €
20+4 169 €+6 845 €-2 676 €
21+4 169 €+7 173 €-3 004 €
22+4 169 €+7 510 €-3 341 €
23+4 169 €+7 856 €-3 687 €
24+4 169 €+8 211 €-4 042 €
25+4 169 €+8 577 €-4 408 €
Total+104 225 €+120 204 €+-15 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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