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vente - appartement

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface65.03m²
Coût Total88 715€
Loyer Annuel7 973€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 65.03 m²
Prix au m² : 815,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Interphone, Salle de bain, Petit prix

Valence le haut, rue Mozart, à proximité des commodités et du Parc Jean perdrix.

Situé au deuxième étage d'une résidence bâtie en 1969, à vendre cet appartement T3 de 65 m2 habitables avec deux chambres.

L'espace de vie est composé d'une part, d'un salon-salle à manger donnant accès à un balcon et d'autre part, d'une cuisine équipée.

Au coin nuit, on trouve deux chambres, un dressing, une salle de bains récemment rénovée et un wc indépendant.

Bon état général avec de belles prestations (volets roulants électriques, menuiseries PVC, fibre raccordable, etc.).

Cave.

Stationnement facilité au pied de la copropriété.

Nombre de lots de la Copropriété : 207

Procédure(s) en cours. Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Guillaume ROCHEBLAVE inscrit au RSAC de ROMANS n° 813 861 614 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.930000, 4.900000
Total : 88 715€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 31 475€
Valeur du bien : 84 475€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.03m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7973€/an
Fourchette totale : 524€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6282€ - 10120€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 054,31 €/m²
Basé sur :695 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 592 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-80 592€ (-60.3%)
Marge achat-revente :44 877€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 715€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 459,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 392,02€
Coût de l'assurance :6 653,62€
Taxe foncière : 797,33€/an
Soit par mois : 66,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 664,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 525,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des meubles si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 475 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10000€ (incluant l'électroménager et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 875€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 75€/m² = 1875€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 973 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 715 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 475 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 472 €
Revenus locatifs : +7 973 €
Charges déductibles : -35 472 €
Résultat foncier Année 1 : -27 499 €(Déficit de 27 499 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 099 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 997 €/an
Revenus locatifs : +7 973 €
Charges déductibles : -3 997 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 976 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6099.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 973 €35 475 €2 937 €-27 502 €21 400 €6 102 €6 102 €
28 133 €3 922 €2 858 €4 211 €--1 891 €
38 295 €3 841 €2 777 €4 455 €---
48 461 €3 757 €2 693 €4 705 €---
58 631 €3 670 €2 606 €4 961 €---
68 803 €3 580 €2 517 €5 223 €---
78 979 €3 487 €2 424 €5 492 €---
89 159 €3 391 €2 328 €5 767 €---
99 342 €3 292 €2 229 €6 050 €---
109 529 €3 190 €2 126 €6 339 €---
119 719 €3 083 €2 020 €6 636 €---
129 914 €2 974 €1 910 €6 940 €---
1310 112 €2 860 €1 797 €7 252 €---
1410 314 €2 743 €1 680 €7 571 €---
1510 521 €2 622 €1 558 €7 899 €---
1610 731 €2 496 €1 433 €8 235 €---
1710 946 €2 367 €1 303 €8 579 €---
1811 165 €2 233 €1 169 €8 932 €---
1911 388 €2 094 €1 031 €9 294 €---
2011 616 €1 951 €887 €9 665 €---
2111 848 €1 802 €739 €10 045 €---
2212 085 €1 649 €586 €10 436 €---
2312 327 €1 491 €427 €10 836 €---
2412 573 €1 327 €263 €11 246 €---
2512 825 €1 157 €94 €11 667 €---
TOTAL255 387 €100 454 €42 392 €154 933 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 674 €-6 420 €+8 094 €
2+1 674 €0 €+1 674 €
3+1 674 €+769 €+905 €
4+1 674 €+1 411 €+263 €
5+1 674 €+1 488 €+186 €
6+1 674 €+1 567 €+107 €
7+1 674 €+1 648 €+26 €
8+1 674 €+1 730 €-56 €
9+1 674 €+1 815 €-141 €
10+1 674 €+1 902 €-228 €
11+1 674 €+1 991 €-317 €
12+1 674 €+2 082 €-408 €
13+1 674 €+2 176 €-502 €
14+1 674 €+2 271 €-597 €
15+1 674 €+2 370 €-696 €
16+1 674 €+2 470 €-796 €
17+1 674 €+2 574 €-900 €
18+1 674 €+2 680 €-1 006 €
19+1 674 €+2 788 €-1 114 €
20+1 674 €+2 899 €-1 225 €
21+1 674 €+3 014 €-1 340 €
22+1 674 €+3 131 €-1 457 €
23+1 674 €+3 251 €-1 577 €
24+1 674 €+3 374 €-1 700 €
25+1 674 €+3 500 €-1 826 €
Total+41 850 €+46 480 €+-4 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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