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Détails du bien

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface103
Coût Total180 500
Loyer Annuel11 493
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-83
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 116,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Thomas Bonnin vous propose: Maison de plain pied, située à 3 minutes de Neuville de Poitou ! Elle offre une pièce de vie avec cuisine ouverte, cellier, un couloir desservant 3 chambres et une salle d'eau avec wc. En complément, un carport, un grand atelier, un cabanon de jardin. Le terrain est clos La maison présente des fissures suite à un dégât sécheresse. Des devis sont disponibles Côté technique : chauffage électrique, tout à l'égout, huisseries PVC double vitrage.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 156 et classe CLIMAT A indice 5. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Thomas Bonnin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 913227203, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Total : 180 500
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 56 300
Valeur du bien : 171 300
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 9.30€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11493€/an
Fourchette totale : 762€ - 1204€/mois
Fourchette annuelle : 9141€ - 14450€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 115,21
Coût de l'assurance :15 793,75
Taxe foncière : 1 149,26€/an
Soit par mois : 95,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 957,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation structure
Réparation des fissures dues à un dégât de sécheresse
Quantité: Surface à définir selon devis
Raison: Fissures visibles sur la maison nécessitant une intervention pour garantir la structure
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: Bien en bon état énergétique (DPE C), amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état supposé 4/5, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état supposé 4/5, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:8 000
    Réparation fissures: 1 intervention: 4000€ (estimation pour travaux structurels, incluant main d'œuvre) = 4000€
  • Chauffage:23 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11500€ (prix moyen installation comprise) = 11500€
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 8000€
  • Chambres:9 300
    Rénovation complète 3 chambres: 30 m² × 100€/m² (parquet et peinture) = 3000€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 700€ = 4500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 493 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 500 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 149 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 104
Revenus locatifs : +11 493
Charges déductibles : -64 104
Résultat foncier Année 1 : -52 611(Déficit de 52 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 211
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 804 €/an
Revenus locatifs : +11 493
Charges déductibles : -7 804
Résultat foncier Années 2+ : 3 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31211.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 49364 1106 029-52 61721 400 €31 217 €31 217 €
211 7227 6495 8684 073--27 144 €
311 9577 4835 7024 474--22 671 €
412 1967 3125 5314 884--17 786 €
512 4407 1345 3535 306--12 480 €
612 6896 9505 1695 738--6 742 €
712 9436 7604 9796 182--560 €
813 2016 5644 7836 638---
913 4656 3604 5797 105---
1013 7356 1504 3697 585---
1114 0095 9334 1528 077---
1214 2905 7083 9278 582---
1314 5755 4753 6949 100---
1414 8675 2343 4539 632---
1515 1644 9863 20510 179---
1615 4684 7282 94710 740---
1715 7774 4622 68111 315---
1816 0924 1862 40511 906---
1916 4143 9012 12012 513---
2016 7433 6071 82613 136---
2117 0773 3021 52113 776---
2217 4192 9871 20614 432---
2317 7672 66188015 107---
2418 1232 32354215 799---
2518 4851 97419316 511---
TOTAL368 113187 94187 115180 17221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 172
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 413 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 413-6 420+8 833
2+2 4130+2 413
3+2 4130+2 413
4+2 4130+2 413
5+2 4130+2 413
6+2 4130+2 413
7+2 4130+2 413
8+2 413+1 823+590
9+2 413+2 131+282
10+2 413+2 275+138
11+2 413+2 423-10
12+2 413+2 575-162
13+2 413+2 730-317
14+2 413+2 890-477
15+2 413+3 054-641
16+2 413+3 222-809
17+2 413+3 395-982
18+2 413+3 572-1 159
19+2 413+3 754-1 341
20+2 413+3 941-1 528
21+2 413+4 133-1 720
22+2 413+4 330-1 917
23+2 413+4 532-2 119
24+2 413+4 740-2 327
25+2 413+4 953-2 540
Total+60 325+54 052+6 273
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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