Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison 10 pièces 226 m² Cormeilles-en-Vexin (95830) - Superimmo

VilleCormeilles-en-Vexin (95)
Surface226
Coût Total390 620
Loyer Annuel41 952
Rentabilité10.74%
Cashflow/mois+1 125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 1 323,01 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un secteur recherché du Val-d'Oise, venez découvrir cette charmante maison ancienne aux beaux volumes et au fort potentiel ! Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine, d'un salon/salle à manger lumineux, d'une buanderie, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant. A l'étage, un palier dessert un WC, une salle de bain avec bureau attenant, deux chambres ainsi qu'un vaste grenier d'environ 50 m² à aménager selon vos envies. Le second étage offre quant à lui un palier avec cuisine ouverte fonctionnelle et trois chambres supplémentaires. Une cave, un garage et un terrain de 187 m² viennent compléter ce bien plein de charme. Idéal pour un investisseur ou une famille à la recherche d'un projet à fort potentiel !

Ville : Cormeilles-en-Vexin
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95830
Total : 390 620
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 67 700
Valeur du bien : 366 700
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226
Loyer prédit : 15.47€/m²/mois
Fourchette : 10.80€ - 22.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 3496€/mois
Loyer annuel estimé : 41952€/an
Fourchette totale : 2441€ - 5007€/mois
Fourchette annuelle : 29292€ - 60085€/an
Rentabilité brute :10.74%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 15.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 336,4 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :754 025
Prix d'achat :299 000
Décote à l'achat :-455 025 (-60.3%)
Marge achat-revente :363 405€ (48.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :390 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 924,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :97,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 021,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 655,80
Coût de l'assurance :29 296,50
Taxe foncière : 4 195,22€/an
Soit par mois : 349,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 496,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 371,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 124,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - carrelage usé nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise à jour
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 700(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 300
    Isolation des combles: 226 m² × 50€/m² = 11300€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 28 fenêtres × 1000€/fenêtre = 28000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Revêtement sol:2 400
    Carrelage: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cormeilles-en-Vexin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 952 €/an
Calcul : 3 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 390 620 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 172 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 985
Revenus locatifs : +41 952
Charges déductibles : -85 985
Résultat foncier Année 1 : -44 033(Déficit de 44 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 633
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 285 €/an
Revenus locatifs : +41 952
Charges déductibles : -18 285
Résultat foncier Années 2+ : 23 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22633.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 95285 99812 931-44 04621 400 €22 646 €22 646 €
242 79117 95212 58524 839---
343 64717 59512 22826 052---
444 52017 22511 85827 295---
545 41016 84311 47628 567---
646 31916 44811 08129 871---
747 24516 03910 67231 206---
848 19015 61710 25032 573---
949 15415 1809 81333 974---
1050 13714 7289 36135 409---
1151 14014 2618 89436 878---
1252 16213 7788 41138 384---
1353 20613 2797 91239 927---
1454 27012 7627 39541 507---
1555 35512 2296 86143 127---
1656 46211 6766 30944 786---
1757 59111 1055 73846 486---
1858 74310 5155 14848 228---
1959 9189 9054 53850 013---
2061 1169 2743 90751 843---
2162 3398 6213 25453 718---
2263 5867 9462 57955 639---
2364 8577 2481 88157 609---
2466 1546 5271 16059 628---
2567 4785 78141461 697---
TOTAL1 343 742388 533186 656955 21021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 955 210
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 810-6 420+15 230
2+8 810+658+8 152
3+8 810+7 816+994
4+8 810+8 188+622
5+8 810+8 570+240
6+8 810+8 961-151
7+8 810+9 362-552
8+8 810+9 772-962
9+8 810+10 192-1 382
10+8 810+10 623-1 813
11+8 810+11 063-2 253
12+8 810+11 515-2 705
13+8 810+11 978-3 168
14+8 810+12 452-3 642
15+8 810+12 938-4 128
16+8 810+13 436-4 626
17+8 810+13 946-5 136
18+8 810+14 468-5 658
19+8 810+15 004-6 194
20+8 810+15 553-6 743
21+8 810+16 115-7 305
22+8 810+16 692-7 882
23+8 810+17 283-8 473
24+8 810+17 888-9 078
25+8 810+18 509-9 699
Total+220 250+286 563+-66 313
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →