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Appartement 3 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface102
Coût Total184 392
Loyer Annuel10 562
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-255
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 469,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 102 m²

Bel appartement de 102 m2, au premier étage d'une petite copropriété au coeur du centre ville de Limoges, situé à deux pas de la place de la République. Appartement à destination mixte, ainsi vous pouvez transformer ce bureau en charmant appartement de trois pièces (exemple d'aménagement virtuel en photo 3D). Actuellement, ce bureau professionnel propose une entrée, une salle de réunion de 32 m2, deux bureaux de 21,6 m2 et 29.5 m2, une cuisine séparée de 7.8 m2 et un wc. Nombreuses possibilités pour aménager un beau T2 ou T3 en fonction de votre projet. Chauffage individuel gaz, faibles charges de copropriété 95EUR mensuel. L'emplacement, la luminosité, le parquet, la hauteur sous plafond, les moulures font le charme incontestable de cet appartement.

Surface : 102 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/03/2024

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 322 € et 1 788 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.834300, 1.262231
Total : 184 392
Prix d'acquisition : 149 900
Travaux : 22 500
Valeur du bien : 172 400
Frais de notaire : 11 992
Coût estimé : 11 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10562€/an
Fourchette totale : 702€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 8418€ - 13253€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 951,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 471,95
Coût de l'assurance :15 673,32
Taxe foncière : 1 056,25€/an
Soit par mois : 88,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,00€/mois
Soit par an : 1 140,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 880,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²) + 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - autres pièces en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 500(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500
    Rafraîchissement léger cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 200
    Peinture salle à manger et entrée: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour le chauffage et la salle de bain sont basés sur les coûts moyens pour des rénovations standard. Les coûts de peinture sont estimés selon le prix moyen au m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 562 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 392 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 056 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 140 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 256
Revenus locatifs : +10 562
Charges déductibles : -31 256
Résultat foncier Année 1 : -20 694(Déficit de 20 694 €)
Imputable sur revenu global : 20 694
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 756 €/an
Revenus locatifs : +10 562
Charges déductibles : -8 756
Résultat foncier Années 2+ : 1 806 €/an
Prix d'achat du bien : 149 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 56231 2625 939-20 70020 700 €--
210 7748 6025 7782 172---
310 9898 4365 6122 554---
411 2098 2645 4412 945---
511 4338 0875 2643 346---
611 6627 9045 0813 758---
711 8957 7154 8924 180---
812 1337 5194 6964 613---
912 3767 3184 4955 058---
1012 6237 1094 2865 514---
1112 8766 8944 0715 982---
1213 1336 6713 8486 462---
1313 3966 4413 6186 954---
1413 6646 2043 3817 460---
1513 9375 9593 1357 978---
1614 2165 7052 8828 510---
1714 5005 4432 6209 057---
1814 7905 1732 3509 617---
1915 0864 8932 07010 192---
2015 3884 6051 78210 783---
2115 6954 3061 48311 389---
2216 0093 9981 17512 011---
2316 3293 68085712 649---
2416 6563 35152813 305---
2516 9893 01118813 978---
TOTAL338 319178 55185 472159 76720 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 767
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 218 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 218-6 210+8 428
2+2 218+652+1 566
3+2 218+766+1 452
4+2 218+883+1 335
5+2 218+1 004+1 214
6+2 218+1 127+1 091
7+2 218+1 254+964
8+2 218+1 384+834
9+2 218+1 517+701
10+2 218+1 654+564
11+2 218+1 795+423
12+2 218+1 939+279
13+2 218+2 086+132
14+2 218+2 238-20
15+2 218+2 393-175
16+2 218+2 553-335
17+2 218+2 717-499
18+2 218+2 885-667
19+2 218+3 058-840
20+2 218+3 235-1 017
21+2 218+3 417-1 199
22+2 218+3 603-1 385
23+2 218+3 795-1 577
24+2 218+3 991-1 773
25+2 218+4 193-1 975
Total+55 450+47 930+7 520
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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