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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePrivas (07)
Surface68.4m²
Coût Total123 340€
Loyer Annuel7 085€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 68.4 m²
Prix au m² : 1 140,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 34 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

? T3 68.42 m² – Dernier étage – Centre Privas

Au 3e et dernier étage d'une petite copropriété, lumineux T3 avec 2 belles chambres, pièce de vie avec coin cuisine, nombreux rangements. Velux neufs avec volets roulants. Chauffage électrique individuel. Petit rafraîchissement à prévoir. ? Plein centre-ville, proche toutes commodités. ? Idéal primo-accédant ou investisseur ! La copropriété comprend 6 lots d'habitation.Il n'y a aucune procédure en cours.La quote-part des charges annuelles est de 970 euros.Réf. : 33 Prix : 78 000 euros ttc Honoraires charge vendeur Contactez votre agence locale : Katia Boris – KB Immobilier 06 86 97 11 62 - 0475291034

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 16 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1230.00 euros et 1720.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Madame Katia Boris en sa qualité de dirigeant de l entreprise de KB IMMOBILIER • société par actions simplifiée(société à associé unique)KATIA BORIS KB IMMOBILIER au capital de 100,00 Euros euros • SIRET 941 729 816 00012 • TVA FR52941729816 • Carte pro cpi07022025000000004 délivrée par CCI ARDECHE 24 chem TEMPLE, 07200 Aubenas • La société ne doit recevoir ni détenir d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.725529, 4.590838
Total : 123 340€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 39 100€
Valeur du bien : 117 100€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.4m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7085€/an
Fourchette totale : 454€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5450€ - 9210€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 358,06 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 891 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-14 891€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-30 449€ (-32.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 922,20€
Coût de l'assurance :10 792,25€
Taxe foncière : 708,50€/an
Soit par mois : 59,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,83€/mois
Soit par an : 970,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 590,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 68.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain (douche, lavabo) et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 6 m² (carrelage et plomberie)
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 350 €
Revenus locatifs : +7 085 €
Charges déductibles : -45 350 €
Résultat foncier Année 1 : -38 265 €(Déficit de 38 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 250 €/an
Revenus locatifs : +7 085 €
Charges déductibles : -6 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16865.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 085 €45 354 €4 144 €-38 269 €21 400 €16 869 €16 869 €
27 227 €6 144 €4 034 €1 082 €--15 787 €
37 371 €6 031 €3 920 €1 341 €--14 446 €
47 519 €5 913 €3 803 €1 606 €--12 841 €
57 669 €5 791 €3 681 €1 878 €--10 962 €
67 822 €5 665 €3 555 €2 158 €--8 805 €
77 979 €5 534 €3 424 €2 444 €--6 361 €
88 138 €5 400 €3 289 €2 739 €--3 622 €
98 301 €5 260 €3 150 €3 041 €--581 €
108 467 €5 116 €3 005 €3 352 €---
118 637 €4 966 €2 856 €3 670 €---
128 809 €4 812 €2 702 €3 998 €---
138 985 €4 652 €2 542 €4 334 €---
149 165 €4 487 €2 376 €4 679 €---
159 348 €4 315 €2 205 €5 033 €---
169 535 €4 138 €2 028 €5 397 €---
179 726 €3 955 €1 845 €5 771 €---
189 921 €3 766 €1 656 €6 155 €---
1910 119 €3 570 €1 460 €6 549 €---
2010 321 €3 367 €1 257 €6 954 €---
2110 528 €3 157 €1 047 €7 370 €---
2210 738 €2 940 €830 €7 798 €---
2310 953 €2 716 €606 €8 237 €---
2411 172 €2 484 €373 €8 689 €---
2511 396 €2 243 €133 €9 152 €---
TOTAL226 934 €151 777 €59 922 €75 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488 €-6 420 €+7 908 €
2+1 488 €0 €+1 488 €
3+1 488 €0 €+1 488 €
4+1 488 €0 €+1 488 €
5+1 488 €0 €+1 488 €
6+1 488 €0 €+1 488 €
7+1 488 €0 €+1 488 €
8+1 488 €0 €+1 488 €
9+1 488 €0 €+1 488 €
10+1 488 €+831 €+657 €
11+1 488 €+1 101 €+387 €
12+1 488 €+1 199 €+289 €
13+1 488 €+1 300 €+188 €
14+1 488 €+1 404 €+84 €
15+1 488 €+1 510 €-22 €
16+1 488 €+1 619 €-131 €
17+1 488 €+1 731 €-243 €
18+1 488 €+1 846 €-358 €
19+1 488 €+1 965 €-477 €
20+1 488 €+2 086 €-598 €
21+1 488 €+2 211 €-723 €
22+1 488 €+2 339 €-851 €
23+1 488 €+2 471 €-983 €
24+1 488 €+2 607 €-1 119 €
25+1 488 €+2 746 €-1 258 €
Total+37 200 €+22 547 €+14 653 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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