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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePrivas (07)
Surface68.4
Coût Total123 340
Loyer Annuel7 085
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 68.4 m²
Prix au m² : 1 140,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 34 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

? T3 68.42 m² – Dernier étage – Centre Privas

Au 3e et dernier étage d'une petite copropriété, lumineux T3 avec 2 belles chambres, pièce de vie avec coin cuisine, nombreux rangements. Velux neufs avec volets roulants. Chauffage électrique individuel. Petit rafraîchissement à prévoir. ? Plein centre-ville, proche toutes commodités. ? Idéal primo-accédant ou investisseur ! La copropriété comprend 6 lots d'habitation.Il n'y a aucune procédure en cours.La quote-part des charges annuelles est de 970 euros.Réf. : 33 Prix : 78 000 euros ttc Honoraires charge vendeur Contactez votre agence locale : Katia Boris – KB Immobilier 06 86 97 11 62 - 0475291034

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 16 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1230.00 euros et 1720.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Madame Katia Boris en sa qualité de dirigeant de l entreprise de KB IMMOBILIER • société par actions simplifiée(société à associé unique)KATIA BORIS KB IMMOBILIER au capital de 100,00 Euros euros • SIRET 941 729 816 00012 • TVA FR52941729816 • Carte pro cpi07022025000000004 délivrée par CCI ARDECHE 24 chem TEMPLE, 07200 Aubenas • La société ne doit recevoir ni détenir d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.725529, 4.590838
Total : 123 340
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 39 100
Valeur du bien : 117 100
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.4
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7085€/an
Fourchette totale : 454€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5450€ - 9210€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 358,06 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 891
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-14 891 (-16.0%)
Marge achat-revente :-30 449€ (-32.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 922,20
Coût de l'assurance :10 792,25
Taxe foncière : 708,50€/an
Soit par mois : 59,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,83€/mois
Soit par an : 970,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 590,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 68.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain (douche, lavabo) et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 6 m² (carrelage et plomberie)
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Remplacement pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 340 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 350
Revenus locatifs : +7 085
Charges déductibles : -45 350
Résultat foncier Année 1 : -38 265(Déficit de 38 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 865
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 250 €/an
Revenus locatifs : +7 085
Charges déductibles : -6 250
Résultat foncier Années 2+ : 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16865.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 08545 3544 144-38 26921 400 €16 869 €16 869 €
27 2276 1444 0341 082--15 787 €
37 3716 0313 9201 341--14 446 €
47 5195 9133 8031 606--12 841 €
57 6695 7913 6811 878--10 962 €
67 8225 6653 5552 158--8 805 €
77 9795 5343 4242 444--6 361 €
88 1385 4003 2892 739--3 622 €
98 3015 2603 1503 041--581 €
108 4675 1163 0053 352---
118 6374 9662 8563 670---
128 8094 8122 7023 998---
138 9854 6522 5424 334---
149 1654 4872 3764 679---
159 3484 3152 2055 033---
169 5354 1382 0285 397---
179 7263 9551 8455 771---
189 9213 7661 6566 155---
1910 1193 5701 4606 549---
2010 3213 3671 2576 954---
2110 5283 1571 0477 370---
2210 7382 9408307 798---
2310 9532 7166068 237---
2411 1722 4843738 689---
2511 3962 2431339 152---
TOTAL226 934151 77759 92275 15721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 157
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488-6 420+7 908
2+1 4880+1 488
3+1 4880+1 488
4+1 4880+1 488
5+1 4880+1 488
6+1 4880+1 488
7+1 4880+1 488
8+1 4880+1 488
9+1 4880+1 488
10+1 488+831+657
11+1 488+1 101+387
12+1 488+1 199+289
13+1 488+1 300+188
14+1 488+1 404+84
15+1 488+1 510-22
16+1 488+1 619-131
17+1 488+1 731-243
18+1 488+1 846-358
19+1 488+1 965-477
20+1 488+2 086-598
21+1 488+2 211-723
22+1 488+2 339-851
23+1 488+2 471-983
24+1 488+2 607-1 119
25+1 488+2 746-1 258
Total+37 200+22 547+14 653
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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