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Vente appartement 2 pièces 66 m² Viviez (12110) - Superimmo

Bien expiré
VilleViviez (12)
Surface66m²
Coût Total83 099€
Loyer Annuel7 078€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 999 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 833,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 en rez-de-chaussée, idéalement situé. Il se compose d'une grande chambre, d'un grand salon lumineux, d'une cuisine équipée, d'une salle de bain moderne avec douche à l'italienne ainsi qu'une terrasse. Logement agréable proche des écoles, des transports en commun, du supermarché, emplacement pratique. A visiter !!!

Ville : Viviez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Total : 83 099€
Prix d'acquisition : 54 999€
Travaux : 23 700€
Valeur du bien : 78 699€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7078€/an
Fourchette totale : 472€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5658€ - 8854€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 099€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 435,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 371,94€
Coût de l'assurance :7 271,16€
Taxe foncière : 707,78€/an
Soit par mois : 58,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 589,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (par exemple, chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface de 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification et mise aux normes des installations électriques et de plomberie si nécessaire.
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, mais vérification recommandée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement léger souhaitable.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée/couloir.
Quantité: entrée (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 700 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (pose comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 3000€ (vérification plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:250€
    Peinture entrée: 5 m² × 50€/m² = 250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Viviez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 078 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 099 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 488 €
Revenus locatifs : +7 078 €
Charges déductibles : -27 488 €
Résultat foncier Année 1 : -20 410 €(Déficit de 20 410 €)
Imputable sur revenu global : 20 410 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 788 €/an
Revenus locatifs : +7 078 €
Charges déductibles : -3 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 290 €/an
Prix d'achat du bien : 54 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 749 €(65% de 54 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 749 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 078 €27 491 €2 792 €-20 413 €20 413 €--
27 219 €3 717 €2 718 €3 503 €---
37 364 €3 640 €2 641 €3 724 €---
47 511 €3 561 €2 562 €3 950 €---
57 661 €3 478 €2 480 €4 183 €---
67 815 €3 394 €2 395 €4 421 €---
77 971 €3 306 €2 307 €4 665 €---
88 130 €3 215 €2 216 €4 915 €---
98 293 €3 121 €2 122 €5 172 €---
108 459 €3 024 €2 025 €5 435 €---
118 628 €2 923 €1 924 €5 705 €---
128 800 €2 819 €1 820 €5 982 €---
138 976 €2 711 €1 712 €6 265 €---
149 156 €2 600 €1 601 €6 556 €---
159 339 €2 484 €1 486 €6 855 €---
169 526 €2 365 €1 367 €7 161 €---
179 716 €2 242 €1 243 €7 475 €---
189 911 €2 114 €1 116 €7 797 €---
1910 109 €1 982 €983 €8 127 €---
2010 311 €1 845 €847 €8 466 €---
2110 517 €1 704 €706 €8 813 €---
2210 728 €1 558 €559 €9 170 €---
2310 942 €1 407 €408 €9 535 €---
2411 161 €1 250 €252 €9 911 €---
2511 384 €1 088 €90 €10 296 €---
TOTAL226 705 €89 038 €40 372 €137 668 €20 413 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 124 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 486 €-6 124 €+7 610 €
2+1 486 €+1 051 €+435 €
3+1 486 €+1 117 €+369 €
4+1 486 €+1 185 €+301 €
5+1 486 €+1 255 €+231 €
6+1 486 €+1 326 €+160 €
7+1 486 €+1 400 €+86 €
8+1 486 €+1 475 €+11 €
9+1 486 €+1 552 €-66 €
10+1 486 €+1 631 €-145 €
11+1 486 €+1 711 €-225 €
12+1 486 €+1 794 €-308 €
13+1 486 €+1 880 €-394 €
14+1 486 €+1 967 €-481 €
15+1 486 €+2 056 €-570 €
16+1 486 €+2 148 €-662 €
17+1 486 €+2 242 €-756 €
18+1 486 €+2 339 €-853 €
19+1 486 €+2 438 €-952 €
20+1 486 €+2 540 €-1 054 €
21+1 486 €+2 644 €-1 158 €
22+1 486 €+2 751 €-1 265 €
23+1 486 €+2 861 €-1 375 €
24+1 486 €+2 973 €-1 487 €
25+1 486 €+3 089 €-1 603 €
Total+37 150 €+41 300 €+-4 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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