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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface83
Coût Total89 260
Loyer Annuel8 655
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+188
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 716,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

ROYAL FONCIER, vous propose dans le centre ville de CHATELLERAULT, situé dans un quartier dynamique et bien desservi, cet appartement est à seulement 5 minutes à pied de plusieurs commodités essentielles. Vous trouverez à proximité plusieurs crèches, maternelles, écoles élémentaires, collèges, supermarchés, restaurants, parcs et jardins. De plus, un arrêt de bus se trouve à 5 minutes à pied, facilitant vos déplacements quotidiens. Plusieurs médecins généralistes sont également accessibles à 10 minutes à pied, et un hôpital se trouve à 10 minutes en voiture.

Appartement T3 Spacieux et Lumineux

Imaginez-vous vivre dans un havre de paix et de confort, où chaque détail a été soigneusement pensé pour vous offrir une qualité de vie exceptionnelle.

Cet appartement T3 de 83 m², situé au deuxième étage d'un immeuble de trois étages, est bien plus qu'un simple logement; c'est un véritable refuge où vous pourrez vous détendre et profiter de chaque instant.

Avec ses quatre pièces, dont deux chambres spacieuses et une salle d'eau moderne, cet appartement offre un espace de vie généreux et fonctionnel. La cuisine, ouverte sur le salon, est idéale pour les repas en famille ou entre amis. Les grandes fenêtres laissent entrer une lumière naturelle abondante, créant une atmosphère chaleureuse et accueillante.L'appartement est situé dans un quartier dynamique et bien desservi.

De plus, l'appartement est éligible à la fibre optique, garantissant une connexion internet rapide et fiable pour tous vos besoins professionnels et personnels.

Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans un appartement qui allie confort, fonctionnalité et emplacement privilégié. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien exceptionnel.

DPE vierge. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller ROYAL FONCIER : Agent Immobilier - Isabelle NIBODEAU. Retrouvez toutes les informations sur le site :

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Total : 89 260
Prix d'acquisition : 59 500
Travaux : 25 000
Valeur du bien : 84 500
Frais de notaire : 4 760
Coût estimé : 4 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8655€/an
Fourchette totale : 559€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6713€ - 11159€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 12.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 460,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 375,04
Coût de l'assurance :7 587,10
Taxe foncière : 865,48€/an
Soit par mois : 72,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 532,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :188,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 83 m² × 100€/m² = 8300€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€/fenêtre = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:2 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 655 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 260 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 041
Revenus locatifs : +8 655
Charges déductibles : -29 041
Résultat foncier Année 1 : -20 386(Déficit de 20 386 €)
Imputable sur revenu global : 20 386
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 041 €/an
Revenus locatifs : +8 655
Charges déductibles : -4 041
Résultat foncier Années 2+ : 4 614 €/an
Prix d'achat du bien : 59 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 65529 0442 875-20 38920 389 €--
28 8283 9662 7974 862---
39 0043 8862 7175 119---
49 1853 8032 6345 382---
59 3683 7172 5485 651---
69 5563 6282 4595 927---
79 7473 5372 3686 210---
89 9423 4422 2736 499---
910 1403 3452 1766 796---
1010 3433 2442 0757 100---
1110 5503 1391 9717 411---
1210 7613 0321 8637 729---
1310 9762 9201 7528 056---
1411 1962 8061 6378 390---
1511 4202 6871 5188 733---
1611 6482 5641 3959 084---
1711 8812 4371 2689 444---
1812 1192 3061 1379 812---
1912 3612 1711 00210 190---
2012 6082 03186210 577---
2112 8611 88771810 974---
2213 1181 73856911 380---
2313 3801 58441511 796---
2413 6481 42525612 223---
2513 9211 2609112 661---
TOTAL277 21595 59941 375181 61620 389Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 117
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 616
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818-6 117+7 935
2+1 818+1 459+359
3+1 818+1 536+282
4+1 818+1 615+203
5+1 818+1 695+123
6+1 818+1 778+40
7+1 818+1 863-45
8+1 818+1 950-132
9+1 818+2 039-221
10+1 818+2 130-312
11+1 818+2 223-405
12+1 818+2 319-501
13+1 818+2 417-599
14+1 818+2 517-699
15+1 818+2 620-802
16+1 818+2 725-907
17+1 818+2 833-1 015
18+1 818+2 944-1 126
19+1 818+3 057-1 239
20+1 818+3 173-1 355
21+1 818+3 292-1 474
22+1 818+3 414-1 596
23+1 818+3 539-1 721
24+1 818+3 667-1 849
25+1 818+3 798-1 980
Total+45 450+54 485+-9 035
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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