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Maison - 9 pièce(s) - 380 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface380m²
Coût Total545 000€
Loyer Annuel43 475€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+389€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 1 052,63 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle maison de 380 m2 proche de toutes commodités. Vous apprécierez les volumes des pièces, les hauteurs sous plafond, les parquets et cheminées. Très lumineuse, elle vous offre une grande pièce à vivre, une cuisine, un bureau, 6 chambres, un grand sous sol le tout sur un terrain arboré de 1712 m2. Energie classe D

Détails : Nombre de chambre(s) : 6 Nombre de pièces : 9 Nombre de niveaux : 3 Nb de salle de bains : 1 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Separee Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : GAZ Format de chauffage : INDIVIDUEL Terrasse : 1 Nombre de wc : 3 Cave : 1

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.223361, 0.076090
Total : 545 000€
Prix d'acquisition : 400 000€
Travaux : 113 000€
Valeur du bien : 513 000€
Frais de notaire : 32 000€
Coût estimé : 32 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 3623€/mois
Loyer annuel estimé : 43475€/an
Fourchette totale : 2815€ - 4663€/mois
Fourchette annuelle : 33777€ - 55959€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :545 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 658,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :158,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 817,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :252 626,00€
Coût de l'assurance :47 687,50€
Taxe foncière : 5 000,00€/an
Soit par mois : 416,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 622,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 234,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :388,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 380 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 75 m² (3 salles à manger)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :113 000 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:23 300€
    Isolation toiture/combles: 380 m² × 60€/m² = 22800€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:21 800€
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 400€ = 18800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:16 400€
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 120€/m² = 14400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle à manger:3 500€
    Peinture salle à manger: 75 m² × 40€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 475 €/an
Calcul : 3 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 545 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 907 €/an
Calcul : 159 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 113 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 137 444 €
Revenus locatifs : +43 475 €
Charges déductibles : -137 444 €
Résultat foncier Année 1 : -93 969 €(Déficit de 93 969 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 569 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 444 €/an
Revenus locatifs : +43 475 €
Charges déductibles : -24 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 031 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72568.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000 €(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 475 €137 461 €17 554 €-93 986 €21 400 €72 586 €72 586 €
244 345 €23 986 €17 079 €20 359 €--52 227 €
345 232 €23 496 €16 588 €21 736 €--30 491 €
446 137 €22 989 €16 081 €23 148 €--7 344 €
547 059 €22 465 €15 558 €24 594 €---
648 000 €21 924 €15 017 €26 076 €---
748 960 €21 366 €14 458 €27 595 €---
849 940 €20 788 €13 881 €29 152 €---
950 938 €20 192 €13 284 €30 747 €---
1051 957 €19 576 €12 668 €32 382 €---
1152 996 €18 939 €12 031 €34 057 €---
1254 056 €18 281 €11 374 €35 775 €---
1355 137 €17 602 €10 694 €37 536 €---
1456 240 €16 900 €9 992 €39 340 €---
1557 365 €16 175 €9 267 €41 190 €---
1658 512 €15 426 €8 518 €43 087 €---
1759 683 €14 652 €7 744 €45 031 €---
1860 876 €13 852 €6 945 €47 024 €---
1962 094 €13 026 €6 119 €49 067 €---
2063 336 €12 173 €5 266 €51 163 €---
2164 602 €11 292 €4 384 €53 311 €---
2265 894 €10 381 €3 473 €55 514 €---
2367 212 €9 440 €2 532 €57 772 €---
2468 556 €8 468 €1 560 €60 089 €---
2569 928 €7 464 €556 €62 464 €---
TOTAL1 392 533 €538 313 €252 626 €854 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 854 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 130 €-6 420 €+15 550 €
2+9 130 €0 €+9 130 €
3+9 130 €0 €+9 130 €
4+9 130 €0 €+9 130 €
5+9 130 €+5 175 €+3 955 €
6+9 130 €+7 823 €+1 307 €
7+9 130 €+8 278 €+852 €
8+9 130 €+8 745 €+385 €
9+9 130 €+9 224 €-94 €
10+9 130 €+9 715 €-585 €
11+9 130 €+10 217 €-1 087 €
12+9 130 €+10 733 €-1 603 €
13+9 130 €+11 261 €-2 131 €
14+9 130 €+11 802 €-2 672 €
15+9 130 €+12 357 €-3 227 €
16+9 130 €+12 926 €-3 796 €
17+9 130 €+13 509 €-4 379 €
18+9 130 €+14 107 €-4 977 €
19+9 130 €+14 720 €-5 590 €
20+9 130 €+15 349 €-6 219 €
21+9 130 €+15 993 €-6 863 €
22+9 130 €+16 654 €-7 524 €
23+9 130 €+17 332 €-8 202 €
24+9 130 €+18 027 €-8 897 €
25+9 130 €+18 739 €-9 609 €
Total+228 250 €+256 266 €+-28 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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