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Maison à vendre

Bien expiré
VilleJaulnay (37)
Surface193
Coût Total238 280
Loyer Annuel17 011
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 772,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Capifrance JEAN-PIERRE GRATTEAU vous propose une maison de campagne de 7 pièces nichée dans le charmant hameau à Jaulnay en Indre-et-Loire. Avec ses 4 chambres et ses 193 m2, cette propriété en pierre offre un intérieur spacieux et lumineux, baigné de lumière naturelle grâce à ses nombreuses fenêtres.

Profitez de la chaleur réconfortante d'une cheminée en hiver, et d'un poêle à bois . La cuisine équipée est fonctionnelle pour les amateurs de cuisine, tandis que la cave et le garage offrent un espace de rangement supplémentaire. Au dessus du garage un grand grenier aménageable en appartement. Avec son jardin verdoyant et son parking, cette propriété est un havre de paix, sans vis-à-vis, idéal pour se ressourcer loin de l'agitation de la ville. Les amoureux de la nature apprécieront les nombreux sentiers de randonnée à proximité, tandis que les commodités de base sont accessibles dans les villes voisines de Richelieu.

Cerise sur le gâteau, la région est réputée pour son riche patrimoine historique et culturel, avec de nombreux châteaux de la Loire à visiter à proximité. Ne manquez pas cette occasion unique de vivre dans un cadre paisible et agréable, alliant nature, culture et commodités. Contactez moi pour organiser une visite ! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 4,93% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°804 370 427 - Greffe de POITIERS) Jean-Pierre GRATTEAU Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.926550

Ville : Jaulnay
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 46.965484, 0.414030
Total : 238 280
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 77 360
Valeur du bien : 226 360
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1418€/mois
Loyer annuel estimé : 17011€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 13878€ - 20852€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :193 000
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-44 000 (-22.8%)
Marge achat-revente :-45 280€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :69,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 250,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 144,63
Coût de l'assurance :20 849,50
Taxe foncière : 1 701,14€/an
Soit par mois : 141,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 417,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 360(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 080
    Isolation toiture/combles: 193 m² × 60€/m² = 11580€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 680
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 28€/m² = 1680€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:450
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 011 €/an
Calcul : 1 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 280 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 701 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 917
Revenus locatifs : +17 011
Charges déductibles : -87 917
Résultat foncier Année 1 : -70 906(Déficit de 70 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 506
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 557 €/an
Revenus locatifs : +17 011
Charges déductibles : -10 557
Résultat foncier Années 2+ : 6 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49505.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 01187 9258 030-70 91421 400 €49 514 €49 514 €
217 35210 3527 8177 000--42 514 €
317 69910 1327 5977 567--34 947 €
418 0539 9047 3698 149--26 798 €
518 4149 6687 1338 746--18 053 €
618 7829 4246 8899 358--8 695 €
719 1589 1726 6369 986---
819 5418 9106 37510 630---
919 9328 6406 10511 291---
1020 3308 3615 82511 970---
1120 7378 0715 53612 666---
1221 1527 7725 23713 380---
1321 5757 4624 92714 112---
1422 0067 1424 60714 864---
1522 4466 8104 27515 636---
1622 8956 4673 93216 428---
1723 3536 1133 57717 240---
1823 8205 7453 21018 075---
1924 2965 3662 83018 931---
2024 7824 9732 43719 810---
2125 2784 5662 03120 712---
2225 7844 1451 61021 638---
2326 2993 7101 17522 589---
2426 8253 26072423 566---
2527 3622 79425824 568---
TOTAL544 880256 883116 145287 99721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 997
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 572-6 420+9 992
2+3 5720+3 572
3+3 5720+3 572
4+3 5720+3 572
5+3 5720+3 572
6+3 5720+3 572
7+3 572+387+3 185
8+3 572+3 189+383
9+3 572+3 387+185
10+3 572+3 591-19
11+3 572+3 800-228
12+3 572+4 014-442
13+3 572+4 234-662
14+3 572+4 459-887
15+3 572+4 691-1 119
16+3 572+4 928-1 356
17+3 572+5 172-1 600
18+3 572+5 422-1 850
19+3 572+5 679-2 107
20+3 572+5 943-2 371
21+3 572+6 214-2 642
22+3 572+6 492-2 920
23+3 572+6 777-3 205
24+3 572+7 070-3 498
25+3 572+7 370-3 798
Total+89 300+86 399+2 901
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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