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Achat : Appartement Nîmes (30000)

VilleNîmes (30)
Surface55
Coût Total110 920
Loyer Annuel9 875
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 436,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 2 pièces, 1 chambre, 2 salles de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

Suite à la signature d'un mandat Orpi Max, Orpi vous propose cet appartement de type 3. Le bien se compose d'une entrée, d'une salle d'eau, d'un coin cuisine ouvert sur une pièce de vie, ainsi que de deux chambres. Vous profiterez également d'une loggia et d'un balcon filant, offrant un espace extérieur agréable et un véritable confort au quotidien. Des travaux de remise en état ou de rafraîchissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel de valorisation. Le bien dispose également d'une place de parking privative, véritable atout sur le secteur. Idéal pour un investissement locatif avec optimisation possible. Référence agence : 5062.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.825114, 4.355835
Total : 110 920
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 25 600
Valeur du bien : 104 600
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9875€/an
Fourchette totale : 645€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 7744€ - 12594€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 262,9 €/m²
Basé sur :726 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 459
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :-45 459 (-36.5%)
Marge achat-revente :13 539€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 573,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 591,13
Coût de l'assurance :9 428,20
Taxe foncière : 987,54€/an
Soit par mois : 82,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou rénovation du sol.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambre 1:4 800
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (incluant revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Chambre 2:4 800
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (incluant revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture murs/plafonds, nettoyage ou rénovation du sol, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 875 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 920 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 545
Revenus locatifs : +9 875
Charges déductibles : -30 545
Résultat foncier Année 1 : -20 669(Déficit de 20 669 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 969
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 945 €/an
Revenus locatifs : +9 875
Charges déductibles : -4 945
Résultat foncier Années 2+ : 4 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9969.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 87530 5483 584-20 67310 700 €9 973 €9 973 €
210 0734 8513 4875 221--4 751 €
310 2744 7513 3875 523---
410 4804 6483 2835 832---
510 6894 5413 1776 148---
610 9034 4313 0666 472---
711 1214 3172 9526 804---
811 3444 1992 8357 145---
911 5714 0772 7137 493---
1011 8023 9522 5877 850---
1112 0383 8222 4578 216---
1212 2793 6882 3238 591---
1312 5243 5492 1848 975---
1412 7753 4062 0419 369---
1513 0303 2581 8939 773---
1613 2913 1051 74010 186---
1713 5572 9471 58210 610---
1813 8282 7831 41911 045---
1914 1052 6151 25011 490---
2014 3872 4401 07611 946---
2114 6742 26089612 414---
2214 9682 07471012 893---
2315 2671 88251713 385---
2415 5731 68431913 889---
2515 8841 47811414 406---
TOTAL316 313111 30851 591205 00510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 005
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 074 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 074-3 210+5 284
2+2 0740+2 074
3+2 074+231+1 843
4+2 074+1 750+324
5+2 074+1 844+230
6+2 074+1 942+132
7+2 074+2 041+33
8+2 074+2 143-69
9+2 074+2 248-174
10+2 074+2 355-281
11+2 074+2 465-391
12+2 074+2 577-503
13+2 074+2 693-619
14+2 074+2 811-737
15+2 074+2 932-858
16+2 074+3 056-982
17+2 074+3 183-1 109
18+2 074+3 313-1 239
19+2 074+3 447-1 373
20+2 074+3 584-1 510
21+2 074+3 724-1 650
22+2 074+3 868-1 794
23+2 074+4 016-1 942
24+2 074+4 167-2 093
25+2 074+4 322-2 248
Total+51 850+61 501+-9 651
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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