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Achat : Appartement Nîmes (30000)

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface55m²
Coût Total110 920€
Loyer Annuel9 875€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 436,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 2 pièces, 1 chambre, 2 salles de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

Suite à la signature d'un mandat Orpi Max, Orpi vous propose cet appartement de type 3. Le bien se compose d'une entrée, d'une salle d'eau, d'un coin cuisine ouvert sur une pièce de vie, ainsi que de deux chambres. Vous profiterez également d'une loggia et d'un balcon filant, offrant un espace extérieur agréable et un véritable confort au quotidien. Des travaux de remise en état ou de rafraîchissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel de valorisation. Le bien dispose également d'une place de parking privative, véritable atout sur le secteur. Idéal pour un investissement locatif avec optimisation possible. Référence agence : 5062.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.825114, 4.355835
Total : 110 920€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 104 600€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9875€/an
Fourchette totale : 645€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 7744€ - 12594€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 262,9 €/m²
Basé sur :726 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 459 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-45 459€ (-36.5%)
Marge achat-revente :13 539€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 573,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 591,13€
Coût de l'assurance :9 428,20€
Taxe foncière : 987,54€/an
Soit par mois : 82,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou rénovation du sol.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambre 1:4 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (incluant revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Chambre 2:4 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (incluant revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture murs/plafonds, nettoyage ou rénovation du sol, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 875 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 545 €
Revenus locatifs : +9 875 €
Charges déductibles : -30 545 €
Résultat foncier Année 1 : -20 669 €(Déficit de 20 669 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 945 €/an
Revenus locatifs : +9 875 €
Charges déductibles : -4 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9969.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 875 €30 548 €3 584 €-20 673 €10 700 €9 973 €9 973 €
210 073 €4 851 €3 487 €5 221 €--4 751 €
310 274 €4 751 €3 387 €5 523 €---
410 480 €4 648 €3 283 €5 832 €---
510 689 €4 541 €3 177 €6 148 €---
610 903 €4 431 €3 066 €6 472 €---
711 121 €4 317 €2 952 €6 804 €---
811 344 €4 199 €2 835 €7 145 €---
911 571 €4 077 €2 713 €7 493 €---
1011 802 €3 952 €2 587 €7 850 €---
1112 038 €3 822 €2 457 €8 216 €---
1212 279 €3 688 €2 323 €8 591 €---
1312 524 €3 549 €2 184 €8 975 €---
1412 775 €3 406 €2 041 €9 369 €---
1513 030 €3 258 €1 893 €9 773 €---
1613 291 €3 105 €1 740 €10 186 €---
1713 557 €2 947 €1 582 €10 610 €---
1813 828 €2 783 €1 419 €11 045 €---
1914 105 €2 615 €1 250 €11 490 €---
2014 387 €2 440 €1 076 €11 946 €---
2114 674 €2 260 €896 €12 414 €---
2214 968 €2 074 €710 €12 893 €---
2315 267 €1 882 €517 €13 385 €---
2415 573 €1 684 €319 €13 889 €---
2515 884 €1 478 €114 €14 406 €---
TOTAL316 313 €111 308 €51 591 €205 005 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 074 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 074 €-3 210 €+5 284 €
2+2 074 €0 €+2 074 €
3+2 074 €+231 €+1 843 €
4+2 074 €+1 750 €+324 €
5+2 074 €+1 844 €+230 €
6+2 074 €+1 942 €+132 €
7+2 074 €+2 041 €+33 €
8+2 074 €+2 143 €-69 €
9+2 074 €+2 248 €-174 €
10+2 074 €+2 355 €-281 €
11+2 074 €+2 465 €-391 €
12+2 074 €+2 577 €-503 €
13+2 074 €+2 693 €-619 €
14+2 074 €+2 811 €-737 €
15+2 074 €+2 932 €-858 €
16+2 074 €+3 056 €-982 €
17+2 074 €+3 183 €-1 109 €
18+2 074 €+3 313 €-1 239 €
19+2 074 €+3 447 €-1 373 €
20+2 074 €+3 584 €-1 510 €
21+2 074 €+3 724 €-1 650 €
22+2 074 €+3 868 €-1 794 €
23+2 074 €+4 016 €-1 942 €
24+2 074 €+4 167 €-2 093 €
25+2 074 €+4 322 €-2 248 €
Total+51 850 €+61 501 €+-9 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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