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Achat : Maison (19130)

VilleSaint-Solve (19)
Surface440m²
Coût Total469 800€
Loyer Annuel37 053€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 247 000 €
Surface : 440 m²
Prix au m² : 561,36 €/m²
Chambres : 13
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 440 m², 16 pièces, 13 chambres, 1 salle de bain, 1999 m² de terrain, Climatisation, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

L'agence Pont Cardinal Immobilier vous propose à la vente, cette bâtisse d'environ 440,00 m² située à Vignols sur l'axe Objat à Pompadour. Une habitation composée au rez de chaussée d'une grande salle de vie ou salle de réception avec un ancien bar, bureau, chambre, buanderie, atelier et un wc. A l'étage, 6 chambres, 2 salles d'eau et un wc. Avec un accès indépendant, un appartement F3 et un appartement F4 refaient à neuf à l'étage vendus loués. Le rendement des loyers de ces 2 appartements s'élevent à 1175 € par mois hors charges. A l'extérieur, un garage avec appentis sur ce terrain de près de 2000 m2 arboré. Menuiseries pvc neuve double vitrage. Blocs climatisation dans les 2 appartements. Assainissement collectif. Un investissement parfait pour les locations de vacances, contrats de location, organisation de rassemblement de groupes, réceptions, etc.

Ville : Saint-Solve
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19130
Coordonnées : 45.316370, 1.402050
Total : 469 800€
Prix d'acquisition : 247 000€
Travaux : 203 040€
Valeur du bien : 450 040€
Frais de notaire : 19 760€
Coût estimé : 19 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 440m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 3088€/mois
Loyer annuel estimé : 37053€/an
Fourchette totale : 2418€ - 3943€/mois
Fourchette annuelle : 29016€ - 47316€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 113,43 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :489 909 €
Prix d'achat :247 000 €
Décote à l'achat :-242 909€ (-49.6%)
Marge achat-revente :20 109€ (4.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :469 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 359,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :187,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 547,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :238 048,54€
Coût de l'assurance :56 376,00€
Taxe foncière : 3 705,27€/an
Soit par mois : 308,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 087,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 856,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 440 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 440 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 55 fenêtres (440 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, remplacement des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 13 chambres
Quantité: 13 chambres (environ 156 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 13 chambres
Quantité: 13 chambres (environ 156 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :203 040 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:88 000€
    Isolation toiture/combles: 440 m² × 200€/m² = 88000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:66 000€
    Fenêtres double vitrage: 55 fenêtres × 1200€/fenêtre = 66000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:15 600€
    Parquet flottant: 156 m² × 100€/m² = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:6 240€
    Peinture murs et plafonds: 156 m² × 40€/m² = 6240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Solve (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 166 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 088 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 053 €/an
Calcul : 3 088 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 469 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 255 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 203 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 225 377 €
Revenus locatifs : +37 053 €
Charges déductibles : -225 377 €
Résultat foncier Année 1 : -188 325 €(Déficit de 188 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 166 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 337 €/an
Revenus locatifs : +37 053 €
Charges déductibles : -22 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 715 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 166924.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 247 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 160 550 €(65% de 247 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 838 €/an
Calcul : 160 550 € × 3,636% = 5 838 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 053 €225 393 €16 392 €-188 340 €21 400 €166 940 €166 940 €
237 794 €21 925 €15 965 €15 869 €--151 071 €
338 550 €21 482 €15 522 €17 068 €--134 003 €
439 321 €21 023 €15 063 €18 298 €--115 706 €
540 107 €20 547 €14 587 €19 560 €--96 146 €
640 909 €20 055 €14 095 €20 854 €--75 292 €
741 727 €19 545 €13 585 €22 182 €--53 110 €
842 562 €19 016 €13 056 €23 545 €--29 564 €
943 413 €18 469 €12 509 €24 944 €--4 620 €
1044 281 €17 902 €11 942 €26 379 €---
1145 167 €17 315 €11 354 €27 852 €---
1246 070 €16 706 €10 746 €29 364 €---
1346 992 €16 076 €10 116 €30 916 €---
1447 932 €15 423 €9 463 €32 509 €---
1548 890 €14 747 €8 786 €34 144 €---
1649 868 €14 046 €8 086 €35 822 €---
1750 865 €13 320 €7 360 €37 545 €---
1851 883 €12 569 €6 608 €39 314 €---
1952 920 €11 790 €5 829 €41 131 €---
2053 979 €10 983 €5 023 €42 996 €---
2155 058 €10 148 €4 187 €44 911 €---
2256 159 €9 282 €3 322 €46 878 €---
2357 283 €8 385 €2 425 €48 897 €---
2458 428 €7 456 €1 496 €50 972 €---
2559 597 €6 494 €534 €53 103 €---
TOTAL1 186 808 €590 096 €238 049 €596 711 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 596 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 781 €-6 420 €+14 201 €
2+7 781 €0 €+7 781 €
3+7 781 €0 €+7 781 €
4+7 781 €0 €+7 781 €
5+7 781 €0 €+7 781 €
6+7 781 €0 €+7 781 €
7+7 781 €0 €+7 781 €
8+7 781 €0 €+7 781 €
9+7 781 €0 €+7 781 €
10+7 781 €+6 528 €+1 253 €
11+7 781 €+8 356 €-575 €
12+7 781 €+8 809 €-1 028 €
13+7 781 €+9 275 €-1 494 €
14+7 781 €+9 753 €-1 972 €
15+7 781 €+10 243 €-2 462 €
16+7 781 €+10 747 €-2 966 €
17+7 781 €+11 264 €-3 483 €
18+7 781 €+11 794 €-4 013 €
19+7 781 €+12 339 €-4 558 €
20+7 781 €+12 899 €-5 118 €
21+7 781 €+13 473 €-5 692 €
22+7 781 €+14 063 €-6 282 €
23+7 781 €+14 669 €-6 888 €
24+7 781 €+15 292 €-7 511 €
25+7 781 €+15 931 €-8 150 €
Total+194 525 €+179 013 €+15 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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