Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleMirande (32)
Surface96m²
Coût Total100 100€
Loyer Annuel8 297€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 468,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 96 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Duplex, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour

Venez découvrir cet appartement en duplex à rafraîchir, situé au deuxième étage d'une petite copropriété dans le centre ville de Mirande. Il se compose d'un séjour avec cuisine ouverte offrant une belle hauteur sous plafond, trois chambres avec placards et salle d'eau.

Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.502000, 0.437310
Total : 100 100€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 51 500€
Valeur du bien : 96 500€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8297€/an
Fourchette totale : 539€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6473€ - 10635€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 524,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 631,53€
Coût de l'assurance :8 508,50€
Taxe foncière : 829,67€/an
Soit par mois : 69,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 22,00€/mois
Soit par an : 264,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 691,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et carrelage.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et peinture du salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, carrelage, Main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 297 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 294 €
Revenus locatifs : +8 297 €
Charges déductibles : -56 294 €
Résultat foncier Année 1 : -47 997 €(Déficit de 47 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 794 €/an
Revenus locatifs : +8 297 €
Charges déductibles : -4 794 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26597.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 297 €56 297 €3 363 €-48 001 €21 400 €26 601 €26 601 €
28 463 €4 708 €3 274 €3 755 €--22 846 €
38 632 €4 616 €3 182 €4 016 €--18 830 €
48 805 €4 520 €3 086 €4 284 €--14 545 €
58 981 €4 421 €2 987 €4 559 €--9 986 €
69 160 €4 319 €2 885 €4 841 €--5 144 €
79 343 €4 213 €2 779 €5 130 €--14 €
89 530 €4 104 €2 670 €5 427 €---
99 721 €3 990 €2 556 €5 731 €---
109 915 €3 873 €2 439 €6 042 €---
1110 114 €3 752 €2 318 €6 362 €---
1210 316 €3 627 €2 193 €6 689 €---
1310 522 €3 497 €2 063 €7 025 €---
1410 733 €3 363 €1 929 €7 370 €---
1510 947 €3 224 €1 790 €7 724 €---
1611 166 €3 080 €1 646 €8 086 €---
1711 390 €2 931 €1 497 €8 458 €---
1811 617 €2 778 €1 344 €8 840 €---
1911 850 €2 619 €1 185 €9 231 €---
2012 087 €2 454 €1 020 €9 633 €---
2112 329 €2 284 €850 €10 045 €---
2212 575 €2 108 €674 €10 467 €---
2312 827 €1 926 €492 €10 901 €---
2413 083 €1 737 €303 €11 346 €---
2513 345 €1 542 €108 €11 803 €---
TOTAL265 747 €135 982 €48 632 €129 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 742 €-6 420 €+8 162 €
2+1 742 €0 €+1 742 €
3+1 742 €0 €+1 742 €
4+1 742 €0 €+1 742 €
5+1 742 €0 €+1 742 €
6+1 742 €0 €+1 742 €
7+1 742 €0 €+1 742 €
8+1 742 €+1 624 €+118 €
9+1 742 €+1 719 €+23 €
10+1 742 €+1 813 €-71 €
11+1 742 €+1 909 €-167 €
12+1 742 €+2 007 €-265 €
13+1 742 €+2 108 €-366 €
14+1 742 €+2 211 €-469 €
15+1 742 €+2 317 €-575 €
16+1 742 €+2 426 €-684 €
17+1 742 €+2 537 €-795 €
18+1 742 €+2 652 €-910 €
19+1 742 €+2 769 €-1 027 €
20+1 742 €+2 890 €-1 148 €
21+1 742 €+3 013 €-1 271 €
22+1 742 €+3 140 €-1 398 €
23+1 742 €+3 270 €-1 528 €
24+1 742 €+3 404 €-1 662 €
25+1 742 €+3 541 €-1 799 €
Total+43 550 €+38 930 €+4 620 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →