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Appartement 2 chambres

VilleAvignon (84)
Surface63m²
Coût Total182 920€
Loyer Annuel7 621€
Rentabilité4.17%
Cashflow/mois-375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 64m2 à vendre route de Montfavet à Avignon Rez de chaussée avec petite terrasse Entrée avec dégagement Buanderie, Grand séjour-salle à manger et cuisine ouverte équipée 2 chambres Salle de bain avec douche italienne WC séparés

Parking privé : 2 places situées juste devant la résidence

La résidence est calme et à proximité de toutes les commodités : boulangerie, pharmacie, supermarché .. à 15/20 minutes à pied de l'hyper centre

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.941190, 4.829770
Total : 182 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 76 000€
Valeur du bien : 175 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7621€/an
Fourchette totale : 485€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 5823€ - 9975€/an
Rentabilité brute :4.17%
Fourchette de rentabilité :3.18% - 5.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,7 €/m²
Basé sur :334 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 516 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-23 516€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-60 404€ (-49.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 946,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 079,78€
Coût de l'assurance :16 005,50€
Taxe foncière : 762,12€/an
Soit par mois : 63,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-375,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 000 €(1 206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 6000€ (prix moyen 6000€ incluant main d'œuvre) = 6000€
  • Menuiseries:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 800€/fenêtre × 6 = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 4800€
  • Eau chaude:7 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 3500€
  • Cuisine:30 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine: 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 15000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Pose parquet flottant: 20 m²: 80€/m² × 20 = 1600€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 1600€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 800€
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 150€/chambre × 2 = 300€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 306 €
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -83 306 €
Résultat foncier Année 1 : -75 685 €(Déficit de 75 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 285 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 306 €/an
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -7 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54285.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 621 €83 312 €5 910 €-75 691 €21 400 €54 291 €54 291 €
27 774 €7 152 €5 750 €621 €--53 670 €
37 929 €6 988 €5 585 €942 €--52 728 €
48 088 €6 817 €5 415 €1 271 €--51 458 €
58 249 €6 641 €5 239 €1 608 €--49 849 €
68 414 €6 459 €5 057 €1 955 €--47 894 €
78 583 €6 271 €4 869 €2 312 €--45 582 €
88 754 €6 077 €4 674 €2 678 €--42 904 €
98 929 €5 876 €4 474 €3 053 €--39 851 €
109 108 €5 669 €4 266 €3 439 €--36 412 €
119 290 €5 455 €4 052 €3 836 €--32 576 €
129 476 €5 233 €3 831 €4 243 €---
139 666 €5 005 €3 602 €4 661 €---
149 859 €4 768 €3 366 €5 091 €---
1510 056 €4 524 €3 122 €5 532 €---
1610 257 €4 272 €2 870 €5 985 €---
1710 462 €4 011 €2 609 €6 451 €---
1810 672 €3 742 €2 340 €6 929 €---
1910 885 €3 464 €2 062 €7 421 €---
2011 103 €3 176 €1 774 €7 926 €---
2111 325 €2 880 €1 477 €8 445 €---
2211 551 €2 573 €1 170 €8 978 €---
2311 782 €2 256 €853 €9 527 €---
2412 018 €1 928 €526 €10 090 €---
2512 258 €1 590 €187 €10 668 €---
TOTAL244 110 €196 138 €85 080 €47 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €0 €+1 600 €
5+1 600 €0 €+1 600 €
6+1 600 €0 €+1 600 €
7+1 600 €0 €+1 600 €
8+1 600 €0 €+1 600 €
9+1 600 €0 €+1 600 €
10+1 600 €0 €+1 600 €
11+1 600 €0 €+1 600 €
12+1 600 €+1 273 €+327 €
13+1 600 €+1 398 €+202 €
14+1 600 €+1 527 €+73 €
15+1 600 €+1 660 €-60 €
16+1 600 €+1 796 €-196 €
17+1 600 €+1 935 €-335 €
18+1 600 €+2 079 €-479 €
19+1 600 €+2 226 €-626 €
20+1 600 €+2 378 €-778 €
21+1 600 €+2 534 €-934 €
22+1 600 €+2 694 €-1 094 €
23+1 600 €+2 858 €-1 258 €
24+1 600 €+3 027 €-1 427 €
25+1 600 €+3 201 €-1 601 €
Total+40 000 €+24 164 €+15 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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