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Appartement T3

VilleMoissac (82)
Surface55m²
Coût Total111 800€
Loyer Annuel5 611€
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 - Je mets en vente mon appartement entièrement refait à neuf. Il s'agit d’un T3 qui est composé d’une cuisine donnant sur le salon ainsi que deux chambres. Douche et toilettes séparées. Il est situé au 3eme étage d’une résidence sans ascenseur. Chauffage gaz de ville. Les travaux sont récents. Charge de copropriété : environ 200€ par trimestre. Taxe foncière : 1000€ Possibilité de le vendre meublé. Vente pour financer un autre projet.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.101460, 1.097560
Total : 111 800€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 106 600€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 10.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5611€/an
Fourchette totale : 390€ - 561€/mois
Fourchette annuelle : 4677€ - 6732€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 122,45 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 735 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+3 265€ (+5.3%)
Marge achat-revente :-50 065€ (-81.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 593,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 469,12€
Coût de l'assurance :9 782,50€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 467,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 2160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 611 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 678 €
Revenus locatifs : +5 611 €
Charges déductibles : -47 678 €
Résultat foncier Année 1 : -42 066 €(Déficit de 42 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 078 €/an
Revenus locatifs : +5 611 €
Charges déductibles : -6 078 €
Résultat foncier Années 2+ : -466 €/an(Déficit de 466 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20666.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 611 €47 681 €3 890 €-42 070 €21 400 €20 670 €20 670 €
25 723 €5 980 €3 788 €-256 €256 €-20 670 €
35 838 €5 874 €3 683 €-36 €36 €-20 670 €
45 955 €5 765 €3 574 €189 €--20 481 €
56 074 €5 652 €3 461 €421 €--20 059 €
66 195 €5 535 €3 344 €660 €--19 400 €
76 319 €5 414 €3 223 €905 €--18 495 €
86 445 €5 289 €3 097 €1 157 €--17 338 €
96 574 €5 159 €2 967 €1 416 €--15 923 €
106 706 €5 024 €2 833 €1 682 €--14 241 €
116 840 €4 885 €2 693 €1 955 €--12 286 €
126 977 €4 740 €2 549 €2 236 €---
137 116 €4 591 €2 399 €2 526 €---
147 259 €4 436 €2 244 €2 823 €---
157 404 €4 275 €2 084 €3 129 €---
167 552 €4 109 €1 918 €3 443 €---
177 703 €3 937 €1 745 €3 766 €---
187 857 €3 758 €1 567 €4 098 €---
198 014 €3 574 €1 382 €4 440 €---
208 174 €3 382 €1 191 €4 792 €---
218 338 €3 184 €993 €5 154 €---
228 505 €2 979 €788 €5 526 €---
238 675 €2 766 €575 €5 908 €---
248 848 €2 546 €355 €6 302 €---
259 025 €2 318 €127 €6 707 €---
TOTAL179 724 €152 853 €56 469 €26 872 €21 693 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 508 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 26 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 178 €-6 420 €+7 598 €
2+1 178 €-77 €+1 255 €
3+1 178 €-11 €+1 189 €
4+1 178 €0 €+1 178 €
5+1 178 €0 €+1 178 €
6+1 178 €0 €+1 178 €
7+1 178 €0 €+1 178 €
8+1 178 €0 €+1 178 €
9+1 178 €0 €+1 178 €
10+1 178 €0 €+1 178 €
11+1 178 €0 €+1 178 €
12+1 178 €+671 €+507 €
13+1 178 €+758 €+420 €
14+1 178 €+847 €+331 €
15+1 178 €+939 €+239 €
16+1 178 €+1 033 €+145 €
17+1 178 €+1 130 €+48 €
18+1 178 €+1 230 €-52 €
19+1 178 €+1 332 €-154 €
20+1 178 €+1 438 €-260 €
21+1 178 €+1 546 €-368 €
22+1 178 €+1 658 €-480 €
23+1 178 €+1 773 €-595 €
24+1 178 €+1 891 €-713 €
25+1 178 €+2 012 €-834 €
Total+29 450 €+11 747 €+17 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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