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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFleurance (32)
Surface90m²
Coût Total142 020€
Loyer Annuel8 384€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 905,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Située tout proche du centre ville de FLEURANCE, à proximité de toutes les commodités, maison de 90m² habitable sur 2 niveaux avec entrée/couloir, salon/salle à manger traversant, cuisine donnant sur une cour extérieure, cellier, WC séparé. A l'étage, palier desservant 2 chambres spacieuse et lumineuse, dont une de plus de 25 m². Toiture neuve de 2024, maison raccordée au tout-à-l'égout, travaux à prévoir pour un confort actualisé, idéal pour investissement locatif. Référence agence : 5632

Ville : Fleurance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32500
Coordonnées : 43.848220, 0.672116
Total : 142 020€
Prix d'acquisition : 81 500€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 135 500€
Frais de notaire : 6 520€
Coût estimé : 6 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8384€/an
Fourchette totale : 554€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6643€ - 10582€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 215,01 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 351 €
Prix d'achat :81 500 €
Décote à l'achat :-27 851€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-32 669€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 731,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 733,03€
Coût de l'assurance :10 651,50€
Taxe foncière : 838,42€/an
Soit par mois : 69,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 698,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 90 m²
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 400€
    Parquet flottant et peinture: 40 m² × 60€ = 2400€ (parquet) + 40 m² × 30€ = 1200€ (peinture) = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture des murs: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 80€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleurance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 384 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 891 €
Revenus locatifs : +8 384 €
Charges déductibles : -59 891 €
Résultat foncier Année 1 : -51 506 €(Déficit de 51 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 891 €/an
Revenus locatifs : +8 384 €
Charges déductibles : -5 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30106.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 975 €(65% de 81 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 926 €/an
Calcul : 52 975 € × 3,636% = 1 926 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 384 €59 895 €4 631 €-51 511 €21 400 €30 111 €30 111 €
28 552 €5 771 €4 506 €2 781 €--27 330 €
38 723 €5 642 €4 377 €3 081 €--24 249 €
48 897 €5 509 €4 244 €3 389 €--20 860 €
59 075 €5 371 €4 107 €3 704 €--17 156 €
69 257 €5 229 €3 965 €4 028 €--13 128 €
79 442 €5 082 €3 818 €4 360 €--8 768 €
89 631 €4 930 €3 666 €4 701 €--4 067 €
99 823 €4 773 €3 509 €5 050 €---
1010 020 €4 611 €3 347 €5 409 €---
1110 220 €4 443 €3 179 €5 777 €---
1210 425 €4 270 €3 006 €6 155 €---
1310 633 €4 091 €2 827 €6 542 €---
1410 846 €3 906 €2 642 €6 940 €---
1511 063 €3 715 €2 450 €7 348 €---
1611 284 €3 517 €2 253 €7 767 €---
1711 510 €3 313 €2 048 €8 197 €---
1811 740 €3 102 €1 837 €8 638 €---
1911 975 €2 883 €1 619 €9 091 €---
2012 214 €2 658 €1 393 €9 556 €---
2112 459 €2 425 €1 160 €10 034 €---
2212 708 €2 184 €920 €10 524 €---
2312 962 €1 935 €671 €11 027 €---
2413 221 €1 678 €413 €11 543 €---
2513 486 €1 412 €147 €12 074 €---
TOTAL268 550 €152 345 €66 733 €116 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 761 €-6 420 €+8 181 €
2+1 761 €0 €+1 761 €
3+1 761 €0 €+1 761 €
4+1 761 €0 €+1 761 €
5+1 761 €0 €+1 761 €
6+1 761 €0 €+1 761 €
7+1 761 €0 €+1 761 €
8+1 761 €0 €+1 761 €
9+1 761 €+295 €+1 466 €
10+1 761 €+1 623 €+138 €
11+1 761 €+1 733 €+28 €
12+1 761 €+1 846 €-85 €
13+1 761 €+1 963 €-202 €
14+1 761 €+2 082 €-321 €
15+1 761 €+2 204 €-443 €
16+1 761 €+2 330 €-569 €
17+1 761 €+2 459 €-698 €
18+1 761 €+2 591 €-830 €
19+1 761 €+2 727 €-966 €
20+1 761 €+2 867 €-1 106 €
21+1 761 €+3 010 €-1 249 €
22+1 761 €+3 157 €-1 396 €
23+1 761 €+3 308 €-1 547 €
24+1 761 €+3 463 €-1 702 €
25+1 761 €+3 622 €-1 861 €
Total+44 025 €+34 861 €+9 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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