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Maison 99 m² à Raveau

VilleRaveau (58)
Surface99
Coût Total103 830
Loyer Annuel8 982
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 6 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Située dans la charmante commune de Raveau (58400), cette maison de village offre un cadre de vie paisible et authentique. Nichée dans un quartier pittoresque, elle bénéficie d'une atmosphère conviviale et d'un environnement propice à la tranquillité. Proche des commerces locaux et des services essentiels, cette propriété offre un équilibre parfait entre sérénité et praticité pour ses habitants.

Cette maison de 99 m² se compose de 6 pièces, comprenant 2 chambres offrant des espaces de vie confortables et fonctionnels. L'entrée mène à un salon / salle à manger lumineux, une cuisine ouverte équipée, une salle de bain, des toilettes, une chambre et un hall. À l'étage, une très grande chambre offre un espace supplémentaire appréciable. Dotée d'un garage spacieux de 45 m², cette propriété est équipée d'un système de chauffage central au gaz, assurant un confort thermique optimal. Un rafraichissement est à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 55 000 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Philippe Maupaste, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Nevers sous le numéro .Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Raveau
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58400
Coordonnées : 47.185703, 3.087872
Total : 103 830
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 44 430
Valeur du bien : 99 430
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8982€/an
Fourchette totale : 579€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6949€ - 11610€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 205,55 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 350
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-64 350 (-53.9%)
Marge achat-revente :15 520€ (13.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 830
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 550,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 109,24
Coût de l'assurance :9 085,13
Taxe foncière : 898,20€/an
Soit par mois : 74,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 430(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 970
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 30€/m² = 2970€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10500€ (incluant pose)
  • Cuisine:7 500
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 7500€ = 7500€ (incluant pose et électroménager)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant pose)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 970✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 982 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 830 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 430
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 280
Revenus locatifs : +8 982
Charges déductibles : -49 280
Résultat foncier Année 1 : -40 298(Déficit de 40 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 898
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 850 €/an
Revenus locatifs : +8 982
Charges déductibles : -4 850
Résultat foncier Années 2+ : 4 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18898.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 98249 2833 592-40 30121 400 €18 901 €18 901 €
29 1624 7593 4984 402--14 499 €
39 3454 6623 4004 683--9 816 €
49 5324 5613 2994 971--4 845 €
59 7224 4573 1955 266---
69 9174 3483 0875 569---
710 1154 2362 9755 879---
810 3184 1202 8596 197---
910 5244 0002 7386 524---
1010 7343 8762 6146 859---
1110 9493 7472 4857 202---
1211 1683 6132 3527 555---
1311 3913 4752 2137 916---
1411 6193 3322 0708 287---
1511 8523 1841 9228 668---
1612 0893 0301 7699 058---
1712 3302 8711 6109 459---
1812 5772 7071 4459 870---
1912 8292 5361 27510 292---
2013 0852 3601 09810 725---
2113 3472 17791511 170---
2213 6141 98872611 626---
2313 8861 79153012 095---
2414 1641 58832712 575---
2514 4471 37811713 069---
TOTAL287 697128 07952 109159 61821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 618
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 886-6 420+8 306
2+1 8860+1 886
3+1 8860+1 886
4+1 8860+1 886
5+1 886+126+1 760
6+1 886+1 671+215
7+1 886+1 764+122
8+1 886+1 859+27
9+1 886+1 957-71
10+1 886+2 058-172
11+1 886+2 161-275
12+1 886+2 266-380
13+1 886+2 375-489
14+1 886+2 486-600
15+1 886+2 600-714
16+1 886+2 718-832
17+1 886+2 838-952
18+1 886+2 961-1 075
19+1 886+3 088-1 202
20+1 886+3 218-1 332
21+1 886+3 351-1 465
22+1 886+3 488-1 602
23+1 886+3 628-1 742
24+1 886+3 773-1 887
25+1 886+3 921-2 035
Total+47 150+47 885+-735
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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