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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface79m²
Coût Total133 494€
Loyer Annuel10 277€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 100 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 963,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MANDAT CONFIANCE - CLERMONT-FERRAND

Ce bel appartement offre une configuration idéale pour une famille ou pour un investissement de qualité.

D'une surface bien agencée, il se compose d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon, parfait pour profiter d'un espace extérieur agréable. La cuisine séparée, peut être ouverte sur le séjour afin de créer une pièce de vie moderne, selon vos envies.

La partie nuit dispose de trois chambres confortables, d'une salle de bain ainsi que de WC séparés, garantissant un confort optimal au quotidien.

Proche des commerces, transports et établissements scolaires, cet appartement allie fonctionnalité et potentiel.

Contactez nous pour organiser une visite ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1240.0 € et 1730.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 24280 Consommation énergétique : 188 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 37 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 115 Charges prévisionnelles annuelles : 2725.32 €

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.801888, 3.109998
Total : 133 494€
Prix d'acquisition : 76 100€
Travaux : 51 306€
Valeur du bien : 127 406€
Frais de notaire : 6 088€
Coût estimé : 6 088€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 856€/mois
Loyer annuel estimé : 10277€/an
Fourchette totale : 669€ - 1097€/mois
Fourchette annuelle : 8024€ - 13163€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 494€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :38,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 576,65€
Coût de l'assurance :11 680,72€
Taxe foncière : 1 027,72€/an
Soit par mois : 85,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 227,11€/mois
Soit par an : 2 725,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 856,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 188 kWh/m²/an, classée D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 79 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 306 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 326€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 79 m² à 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2221€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres à 1 300€ = 10400€, Main d'œuvre: 20% = 2080€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité à 2 500€ = 2500€, Main d'œuvre: 20% = 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² à 1 125€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² à 2 000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 720€
    Parquet flottant: 34 m² à 80€/m² = 2720€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² à 40€/m² = 1360€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² à 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 226€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 277 €/an
Calcul : 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 494 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 725 €/an
Calcul : 227 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 306 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 928 €
Revenus locatifs : +10 277 €
Charges déductibles : -59 928 €
Résultat foncier Année 1 : -49 651 €(Déficit de 49 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 251 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 622 €/an
Revenus locatifs : +10 277 €
Charges déductibles : -8 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28250.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 465 €(65% de 76 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 799 €/an
Calcul : 49 465 € × 3,636% = 1 799 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 277 €59 932 €4 406 €-49 655 €21 400 €28 255 €28 255 €
210 483 €8 508 €4 288 €1 975 €--26 280 €
310 692 €8 386 €4 166 €2 306 €--23 974 €
410 906 €8 260 €4 040 €2 646 €--21 328 €
511 124 €8 130 €3 910 €2 995 €--18 333 €
611 347 €7 995 €3 775 €3 352 €--14 982 €
711 574 €7 856 €3 635 €3 718 €--11 264 €
811 805 €7 712 €3 491 €4 094 €--7 170 €
912 041 €7 563 €3 342 €4 479 €--2 691 €
1012 282 €7 409 €3 188 €4 873 €---
1112 528 €7 250 €3 029 €5 278 €---
1212 778 €7 085 €2 865 €5 693 €---
1313 034 €6 915 €2 694 €6 119 €---
1413 295 €6 739 €2 518 €6 556 €---
1513 561 €6 557 €2 337 €7 004 €---
1613 832 €6 369 €2 148 €7 463 €---
1714 108 €6 174 €1 954 €7 934 €---
1814 391 €5 973 €1 753 €8 417 €---
1914 678 €5 765 €1 545 €8 913 €---
2014 972 €5 550 €1 330 €9 422 €---
2115 271 €5 328 €1 108 €9 943 €---
2215 577 €5 098 €878 €10 479 €---
2315 888 €4 861 €640 €11 028 €---
2416 206 €4 615 €395 €11 591 €---
2516 530 €4 361 €141 €12 169 €---
TOTAL329 181 €220 389 €63 577 €108 792 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 158 €-6 420 €+8 578 €
2+2 158 €0 €+2 158 €
3+2 158 €0 €+2 158 €
4+2 158 €0 €+2 158 €
5+2 158 €0 €+2 158 €
6+2 158 €0 €+2 158 €
7+2 158 €0 €+2 158 €
8+2 158 €0 €+2 158 €
9+2 158 €0 €+2 158 €
10+2 158 €+655 €+1 503 €
11+2 158 €+1 583 €+575 €
12+2 158 €+1 708 €+450 €
13+2 158 €+1 836 €+322 €
14+2 158 €+1 967 €+191 €
15+2 158 €+2 101 €+57 €
16+2 158 €+2 239 €-81 €
17+2 158 €+2 380 €-222 €
18+2 158 €+2 525 €-367 €
19+2 158 €+2 674 €-516 €
20+2 158 €+2 826 €-668 €
21+2 158 €+2 983 €-825 €
22+2 158 €+3 144 €-986 €
23+2 158 €+3 308 €-1 150 €
24+2 158 €+3 477 €-1 319 €
25+2 158 €+3 651 €-1 493 €
Total+53 950 €+32 638 €+21 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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