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Appartement 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface45m²
Coût Total104 520€
Loyer Annuel6 009€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 44 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 977,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTRE VILLE / JACQUARD / CARNOT A proximité du tram et des écoles F2 dans petite copro de 1900, au 1er étage, expo sud /est. Entièrement à refaire , idéal 1er achat ou locatif. Idéal défiscalisation. Bon rapport possible. Faibles charges. A voir ! Copropriété de 16 lots - dont 16 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 400.00 euros.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.430905, 4.368015
Total : 104 520€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 101 000€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6009€/an
Fourchette totale : 379€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4548€ - 7940€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :30,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 951,48€
Coût de l'assurance :9 145,50€
Taxe foncière : 600,95€/an
Soit par mois : 50,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 500,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et murs
Rénovation des revêtements de sol et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - usure et nécessité de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol, électricité et peinture
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(1 267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 45 m² × 150€/m² = 6750€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (prix moyen pour du PVC avec pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (plomberie, électricité, peinture, électroménager inclus)
  • Chambres:3 500€
    Revêtement sol: 22 m² × 50€/m² = 1100€, Peinture murs: 22 m² × 30€/m² = 660€, Main d'œuvre: 1740€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 12000€ (murs, revêtement de sol, électricité, peinture inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 009 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 520 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 948 €
Revenus locatifs : +6 009 €
Charges déductibles : -61 948 €
Résultat foncier Année 1 : -55 938 €(Déficit de 55 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 538 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 948 €/an
Revenus locatifs : +6 009 €
Charges déductibles : -4 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34538.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 009 €61 951 €3 585 €-55 942 €21 400 €34 542 €34 542 €
26 130 €4 857 €3 490 €1 273 €--33 269 €
36 252 €4 759 €3 393 €1 493 €--31 776 €
46 377 €4 658 €3 292 €1 719 €--30 058 €
56 505 €4 554 €3 187 €1 951 €--28 107 €
66 635 €4 445 €3 079 €2 189 €--25 917 €
76 768 €4 333 €2 967 €2 434 €--23 483 €
86 903 €4 217 €2 851 €2 686 €--20 797 €
97 041 €4 097 €2 730 €2 944 €--17 853 €
107 182 €3 973 €2 606 €3 209 €--14 644 €
117 326 €3 844 €2 477 €3 482 €--11 162 €
127 472 €3 711 €2 344 €3 761 €---
137 621 €3 573 €2 206 €4 049 €---
147 774 €3 430 €2 063 €4 344 €---
157 929 €3 282 €1 915 €4 648 €---
168 088 €3 129 €1 762 €4 959 €---
178 250 €2 970 €1 603 €5 280 €---
188 415 €2 806 €1 439 €5 609 €---
198 583 €2 636 €1 269 €5 947 €---
208 755 €2 460 €1 093 €6 295 €---
218 930 €2 278 €911 €6 652 €---
229 108 €2 089 €723 €7 019 €---
239 291 €1 894 €527 €7 396 €---
249 476 €1 692 €325 €7 784 €---
259 666 €1 483 €116 €8 183 €---
TOTAL192 485 €143 121 €51 951 €49 364 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 262 €-6 420 €+7 682 €
2+1 262 €0 €+1 262 €
3+1 262 €0 €+1 262 €
4+1 262 €0 €+1 262 €
5+1 262 €0 €+1 262 €
6+1 262 €0 €+1 262 €
7+1 262 €0 €+1 262 €
8+1 262 €0 €+1 262 €
9+1 262 €0 €+1 262 €
10+1 262 €0 €+1 262 €
11+1 262 €0 €+1 262 €
12+1 262 €+1 128 €+134 €
13+1 262 €+1 215 €+47 €
14+1 262 €+1 303 €-41 €
15+1 262 €+1 394 €-132 €
16+1 262 €+1 488 €-226 €
17+1 262 €+1 584 €-322 €
18+1 262 €+1 683 €-421 €
19+1 262 €+1 784 €-522 €
20+1 262 €+1 888 €-626 €
21+1 262 €+1 996 €-734 €
22+1 262 €+2 106 €-844 €
23+1 262 €+2 219 €-957 €
24+1 262 €+2 335 €-1 073 €
25+1 262 €+2 455 €-1 193 €
Total+31 550 €+18 158 €+13 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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