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Achat : Appartement Carcassonne (11000)

VilleCarcassonne (11)
Surface135m²
Coût Total194 400€
Loyer Annuel14 101€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 135 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, 1 place de parking

Ensemble immobilier. Orpi Sibragence vous présente un ensemble immobilier à fort potentiel

Situé quartier du Palais à proximité immédiate de la célèbre Cité Médiévale de Carcassonne, cet ensemble immobilier offre une opportunité rare, idéale pour un projet d’investissement ou une résidence avec valorisation à la clé.

Composition du bien :

Appartement de 135 m² actuellement loué, à rénover, comprenant : 4 chambres spacieuses un salon, une salle à manger une cuisine indépendante une salle d’eau et un Wc séparé Combles aménageables de 147 m²    Fort potentiel : création de plusieurs logements, d’un loft ou extension de l’existant Dépendance de 14 m²     Idéal pour bureau, atelier ou espace indépendant Garage de 25 m²     Un véritable atout en centre-ville.

Les + qui font la différence :

Emplacement stratégique, à deux pas des commodités. À seulement 5/7 minutes à pied de la place Carnot. Fort potentiel de valorisation après travaux. Revenus locatifs déjà en place. Configuration idéale pour projet locatif ou division.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.216246, 2.355802
Total : 194 400€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 64 800€
Valeur du bien : 184 800€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1175€/mois
Loyer annuel estimé : 14101€/an
Fourchette totale : 943€ - 1465€/mois
Fourchette annuelle : 11311€ - 17580€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,17 €/m²
Basé sur :401 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 478 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-46 478€ (-27.9%)
Marge achat-revente :-27 922€ (-16.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 006,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 419,36€
Coût de l'assurance :17 010,00€
Taxe foncière : 1 410,13€/an
Soit par mois : 117,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 175,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 123,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 135 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur, surtout avec DPE F

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 800 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 135 m² × 20€/m² = 2700€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Ventilation:6 000€
    VMC double flux: 1 système × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 175 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 101 €/an
Calcul : 1 175 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 165 €
Revenus locatifs : +14 101 €
Charges déductibles : -73 165 €
Résultat foncier Année 1 : -59 064 €(Déficit de 59 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 365 €/an
Revenus locatifs : +14 101 €
Charges déductibles : -8 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37663.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 101 €73 171 €6 281 €-59 070 €21 400 €37 670 €37 670 €
214 383 €8 202 €6 111 €6 182 €--31 488 €
314 671 €8 026 €5 936 €6 645 €--24 843 €
414 964 €7 845 €5 755 €7 119 €--17 724 €
515 264 €7 658 €5 567 €7 606 €--10 118 €
615 569 €7 465 €5 374 €8 104 €--2 014 €
715 880 €7 265 €5 174 €8 616 €---
816 198 €7 058 €4 968 €9 140 €---
916 522 €6 845 €4 755 €9 677 €---
1016 852 €6 625 €4 534 €10 228 €---
1117 189 €6 397 €4 307 €10 792 €---
1217 533 €6 162 €4 071 €11 371 €---
1317 884 €5 919 €3 828 €11 965 €---
1418 242 €5 668 €3 577 €12 574 €---
1518 606 €5 408 €3 318 €13 198 €---
1618 978 €5 140 €3 050 €13 838 €---
1719 358 €4 863 €2 773 €14 495 €---
1819 745 €4 577 €2 487 €15 168 €---
1920 140 €4 281 €2 191 €15 859 €---
2020 543 €3 976 €1 885 €16 567 €---
2120 954 €3 660 €1 570 €17 293 €---
2221 373 €3 334 €1 244 €18 038 €---
2321 800 €2 997 €907 €18 803 €---
2422 236 €2 649 €559 €19 587 €---
2522 681 €2 290 €199 €20 391 €---
TOTAL451 669 €207 483 €90 419 €244 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 961 €-6 420 €+9 381 €
2+2 961 €0 €+2 961 €
3+2 961 €0 €+2 961 €
4+2 961 €0 €+2 961 €
5+2 961 €0 €+2 961 €
6+2 961 €0 €+2 961 €
7+2 961 €+1 981 €+980 €
8+2 961 €+2 742 €+219 €
9+2 961 €+2 903 €+58 €
10+2 961 €+3 068 €-107 €
11+2 961 €+3 238 €-277 €
12+2 961 €+3 411 €-450 €
13+2 961 €+3 590 €-629 €
14+2 961 €+3 772 €-811 €
15+2 961 €+3 959 €-998 €
16+2 961 €+4 151 €-1 190 €
17+2 961 €+4 348 €-1 387 €
18+2 961 €+4 550 €-1 589 €
19+2 961 €+4 758 €-1 797 €
20+2 961 €+4 970 €-2 009 €
21+2 961 €+5 188 €-2 227 €
22+2 961 €+5 412 €-2 451 €
23+2 961 €+5 641 €-2 680 €
24+2 961 €+5 876 €-2 915 €
25+2 961 €+6 117 €-3 156 €
Total+74 025 €+73 256 €+769 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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