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Achat maison ancienne

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-de-Juillers (17)
Surface500m²
Coût Total639 500€
Loyer Annuel50 093€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+418€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 740 €/m²
Chambres : 16
Pièces : 20
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Surface de 500 m², 20 Pièces, 16 Chambres, Année de construction 1900, 6 Salles de bain, 6 Toilettes, Chauffage individuel électrique, 6 Parkings, Terrain de 2663 m², Situation : campagne

À Saint-Pierre-de-Juillers, à courte distance de Saint-Jean-d'Angély et Matha (15 min), vous découvrez un domaine conçu pour les projets d'envergure, alliant grande capacité d'hébergement et sérénité.

L'ensemble est composé de deux maisons totalisant 500 m² de surface habitable, soit 22 pièces, 16 chambres, 6 salles de bain et 6 toilettes, dont quatre gîtes indépendants au potentiel locatif confirmé.

L'espace extérieur est optimisé avec une piscine dédiée à la détente, six places de stationnement et 50 m² de dépendances prêtes à s'adapter à toutes vos activités.

Ce lieu unique, qui bénéficie de la proximité de la future cure thermale de Saint-Jean-d'Angély, est l'investissement idéal pour une activité d'accueil pérenne en Charente-Maritime.

Un lieu rare qui mérite votre attention. Contactez moi pour planifier votre visite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 370 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa RAKOSI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saintes sous le numéro 984 326 223

Ville : Saint-Pierre-de-Juillers
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.935100, -0.362390
Total : 639 500€
Prix d'acquisition : 370 000€
Travaux : 239 900€
Valeur du bien : 609 900€
Frais de notaire : 29 600€
Coût estimé : 29 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 4174€/mois
Loyer annuel estimé : 50093€/an
Fourchette totale : 3335€ - 5225€/mois
Fourchette annuelle : 40019€ - 62702€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :639 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 146,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :191,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 338,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :304 562,50€
Coût de l'assurance :57 555,00€
Taxe foncière : 5 009,26€/an
Soit par mois : 417,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 174,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 756,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :418,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 500 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 62 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 6 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 16 chambres (environ 320 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :239 900 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:30 000€
    Isolation des combles: 500 m² × 60€/m² = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:89 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 62 fenêtres × 1450€ = 89900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles de bain × 4000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:40 000€
    Rénovation lourde chambres: 16 chambres × 2500€ = 40000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:15 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-de-Juillers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 140 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 174 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 093 €/an
Calcul : 4 174 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 639 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 302 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 239 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 268 297 €
Revenus locatifs : +50 093 €
Charges déductibles : -268 297 €
Résultat foncier Année 1 : -218 204 €(Déficit de 218 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 196 804 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 397 €/an
Revenus locatifs : +50 093 €
Charges déductibles : -28 397 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 196804.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500 €(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 093 €268 317 €21 106 €-218 225 €21 400 €196 825 €196 825 €
251 094 €27 852 €20 541 €23 242 €--173 583 €
352 116 €27 268 €19 957 €24 848 €--148 734 €
453 159 €26 664 €19 353 €26 494 €--122 240 €
554 222 €26 040 €18 729 €28 182 €--94 058 €
655 306 €25 394 €18 083 €29 912 €--64 146 €
756 412 €24 727 €17 416 €31 685 €--32 461 €
857 541 €24 037 €16 725 €33 504 €---
958 692 €23 323 €16 012 €35 368 €---
1059 865 €22 586 €15 274 €37 280 €---
1161 063 €21 823 €14 512 €39 240 €---
1262 284 €21 034 €13 723 €41 249 €---
1363 530 €20 219 €12 908 €43 310 €---
1464 800 €19 376 €12 065 €45 424 €---
1566 096 €18 505 €11 193 €47 592 €---
1667 418 €17 603 €10 292 €49 815 €---
1768 766 €16 672 €9 360 €52 095 €---
1870 142 €15 708 €8 397 €54 433 €---
1971 545 €14 712 €7 401 €56 832 €---
2072 976 €13 683 €6 371 €59 293 €---
2174 435 €12 618 €5 307 €61 817 €---
2275 924 €11 517 €4 206 €64 406 €---
2377 442 €10 379 €3 068 €67 063 €---
2478 991 €9 202 €1 891 €69 789 €---
2580 571 €7 986 €674 €72 585 €---
TOTAL1 604 482 €727 249 €304 562 €877 233 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 877 233 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 519 €-6 420 €+16 939 €
2+10 519 €0 €+10 519 €
3+10 519 €0 €+10 519 €
4+10 519 €0 €+10 519 €
5+10 519 €0 €+10 519 €
6+10 519 €0 €+10 519 €
7+10 519 €0 €+10 519 €
8+10 519 €+313 €+10 206 €
9+10 519 €+10 610 €-91 €
10+10 519 €+11 184 €-665 €
11+10 519 €+11 772 €-1 253 €
12+10 519 €+12 375 €-1 856 €
13+10 519 €+12 993 €-2 474 €
14+10 519 €+13 627 €-3 108 €
15+10 519 €+14 277 €-3 758 €
16+10 519 €+14 944 €-4 425 €
17+10 519 €+15 628 €-5 109 €
18+10 519 €+16 330 €-5 811 €
19+10 519 €+17 050 €-6 531 €
20+10 519 €+17 788 €-7 269 €
21+10 519 €+18 545 €-8 026 €
22+10 519 €+19 322 €-8 803 €
23+10 519 €+20 119 €-9 600 €
24+10 519 €+20 937 €-10 418 €
25+10 519 €+21 776 €-11 257 €
Total+262 975 €+263 170 €+-195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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