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Achat maison ancienne

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-de-Juillers (17)
Surface500
Coût Total639 500
Loyer Annuel50 093
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+418
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 740 €/m²
Chambres : 16
Pièces : 20
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Surface de 500 m², 20 Pièces, 16 Chambres, Année de construction 1900, 6 Salles de bain, 6 Toilettes, Chauffage individuel électrique, 6 Parkings, Terrain de 2663 m², Situation : campagne

À Saint-Pierre-de-Juillers, à courte distance de Saint-Jean-d'Angély et Matha (15 min), vous découvrez un domaine conçu pour les projets d'envergure, alliant grande capacité d'hébergement et sérénité.

L'ensemble est composé de deux maisons totalisant 500 m² de surface habitable, soit 22 pièces, 16 chambres, 6 salles de bain et 6 toilettes, dont quatre gîtes indépendants au potentiel locatif confirmé.

L'espace extérieur est optimisé avec une piscine dédiée à la détente, six places de stationnement et 50 m² de dépendances prêtes à s'adapter à toutes vos activités.

Ce lieu unique, qui bénéficie de la proximité de la future cure thermale de Saint-Jean-d'Angély, est l'investissement idéal pour une activité d'accueil pérenne en Charente-Maritime.

Un lieu rare qui mérite votre attention. Contactez moi pour planifier votre visite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 370 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa RAKOSI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saintes sous le numéro 984 326 223

Ville : Saint-Pierre-de-Juillers
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.935100, -0.362390
Total : 639 500
Prix d'acquisition : 370 000
Travaux : 239 900
Valeur du bien : 609 900
Frais de notaire : 29 600
Coût estimé : 29 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 4174€/mois
Loyer annuel estimé : 50093€/an
Fourchette totale : 3335€ - 5225€/mois
Fourchette annuelle : 40019€ - 62702€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :639 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 146,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :191,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 338,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :304 562,50
Coût de l'assurance :57 555,00
Taxe foncière : 5 009,26€/an
Soit par mois : 417,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 174,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 756,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :418,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 500 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 62 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 6 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 16 chambres (environ 320 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :239 900(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:30 000
    Isolation des combles: 500 m² × 60€/m² = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:89 900
    Remplacement fenêtres double vitrage: 62 fenêtres × 1450€ = 89900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles de bain × 4000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:40 000
    Rénovation lourde chambres: 16 chambres × 2500€ = 40000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:15 000
    Rénovation lourde salon: 1 salon × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:5 000
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-de-Juillers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 140 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 174 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 093 €/an
Calcul : 4 174 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 639 500 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 302 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 239 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 268 297
Revenus locatifs : +50 093
Charges déductibles : -268 297
Résultat foncier Année 1 : -218 204(Déficit de 218 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 196 804
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 397 €/an
Revenus locatifs : +50 093
Charges déductibles : -28 397
Résultat foncier Années 2+ : 21 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 196804.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 093268 31721 106-218 22521 400 €196 825 €196 825 €
251 09427 85220 54123 242--173 583 €
352 11627 26819 95724 848--148 734 €
453 15926 66419 35326 494--122 240 €
554 22226 04018 72928 182--94 058 €
655 30625 39418 08329 912--64 146 €
756 41224 72717 41631 685--32 461 €
857 54124 03716 72533 504---
958 69223 32316 01235 368---
1059 86522 58615 27437 280---
1161 06321 82314 51239 240---
1262 28421 03413 72341 249---
1363 53020 21912 90843 310---
1464 80019 37612 06545 424---
1566 09618 50511 19347 592---
1667 41817 60310 29249 815---
1768 76616 6729 36052 095---
1870 14215 7088 39754 433---
1971 54514 7127 40156 832---
2072 97613 6836 37159 293---
2174 43512 6185 30761 817---
2275 92411 5174 20664 406---
2377 44210 3793 06867 063---
2478 9919 2021 89169 789---
2580 5717 98667472 585---
TOTAL1 604 482727 249304 562877 23321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 877 233
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 519-6 420+16 939
2+10 5190+10 519
3+10 5190+10 519
4+10 5190+10 519
5+10 5190+10 519
6+10 5190+10 519
7+10 5190+10 519
8+10 519+313+10 206
9+10 519+10 610-91
10+10 519+11 184-665
11+10 519+11 772-1 253
12+10 519+12 375-1 856
13+10 519+12 993-2 474
14+10 519+13 627-3 108
15+10 519+14 277-3 758
16+10 519+14 944-4 425
17+10 519+15 628-5 109
18+10 519+16 330-5 811
19+10 519+17 050-6 531
20+10 519+17 788-7 269
21+10 519+18 545-8 026
22+10 519+19 322-8 803
23+10 519+20 119-9 600
24+10 519+20 937-10 418
25+10 519+21 776-11 257
Total+262 975+263 170+-195
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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