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Appartement 138m2 - 2 garages - balcon

VilleBouxwiller (67)
Surface138
Coût Total257 010
Loyer Annuel14 907
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-212
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 184 500 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 336,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre - Spacieux appartement de 138m2. L'entrée se fait au rez-de-chaussée, comprenant un garage fermé avec porte électrique ainsi qu'un second garage ouvert. A l'étage, vous découvrirez une belle pièce de vie de près de 70m2, lumineuse et conviviale, intégrant une cuisine équipée (four, plaque gaz, hotte, lave-vaisselle, plan de travail, placards) ouverte et donnant accès à un balcon. L'espace nuit se compose de deux grandes chambres d'environ 16m2 chacune, d'une troisième chambre de 12m2, ainsi que d'un d'un dégagement pouvant être aménagé en bureau. Une vaste salle de bain avec baignoire, double vasque et WC complète l'ensemble, ainsi qu'un second WC indépendant. Charmante bâtisse alsacienne avec poutres apparentes, cette maison allie le cachet de l'ancien au confort moderne grâce à un poêle à granulés et une connexion internet par la fibre. Située dans une copropriété calme et bien entretenue de quatre logements, elle bénéficie d'une agréable cour commune où les enfants peuvent jouer en toute sécurité. Les commerces, écoles et services se trouvent à seulement cinq minutes en voiture, et un boulanger passe chaque matin dans le village.

D’avantages de photos possibles sur demande.

Pas de frais d'agence. Vente de particuliers à particulier (agence s'abstenir, merci)

Ville : Bouxwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67330
Coordonnées : 48.815490, 7.432880
Total : 257 010
Prix d'acquisition : 184 500
Travaux : 57 750
Valeur du bien : 242 250
Frais de notaire : 14 760
Coût estimé : 14 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1242€/mois
Loyer annuel estimé : 14907€/an
Fourchette totale : 951€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 11406€ - 19481€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 010
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 255,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :74,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 330,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 540,54
Coût de l'assurance :22 488,37
Taxe foncière : 1 490,66€/an
Soit par mois : 124,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 242,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 454,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la buanderie
Quantité: 1 buanderie (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 750(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:9 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 000
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture des murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:1 000
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Buanderie - Peinture:500
    Peinture des murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouxwiller (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 907 €/an
Calcul : 1 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 010 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 491 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 436
Revenus locatifs : +14 907
Charges déductibles : -68 436
Résultat foncier Année 1 : -53 529(Déficit de 53 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 129
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 686 €/an
Revenus locatifs : +14 907
Charges déductibles : -10 686
Résultat foncier Années 2+ : 4 221 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32128.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 925(65% de 184 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 361 €/an
Calcul : 119 925 € × 3,636% = 4 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 90768 4448 304-53 53721 400 €32 137 €32 137 €
215 20510 4698 0794 735--27 402 €
315 50910 2387 8475 271--22 130 €
415 8199 9987 6085 821--16 309 €
516 1359 7517 3606 385--9 925 €
616 4589 4957 1056 963--2 962 €
716 7879 2316 8417 556---
817 1238 9586 5688 165---
917 4668 6766 2868 789---
1017 8158 3855 9949 430---
1118 1718 0845 69410 087---
1218 5357 7735 38310 762---
1318 9057 4515 06111 454---
1419 2837 1194 72912 164---
1519 6696 7764 38612 893---
1620 0626 4224 03213 640---
1720 4646 0563 66614 408---
1820 8735 6783 28715 195---
1921 2905 2872 89716 004---
2021 7164 8832 49316 833---
2122 1504 4662 07617 685---
2222 5934 0351 64418 559---
2323 0453 5891 19919 456---
2423 5063 12973920 377---
2523 9762 65426321 323---
TOTAL477 464237 046119 541240 41921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 419
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 130-6 420+9 550
2+3 1300+3 130
3+3 1300+3 130
4+3 1300+3 130
5+3 1300+3 130
6+3 1300+3 130
7+3 130+1 378+1 752
8+3 130+2 450+680
9+3 130+2 637+493
10+3 130+2 829+301
11+3 130+3 026+104
12+3 130+3 229-99
13+3 130+3 436-306
14+3 130+3 649-519
15+3 130+3 868-738
16+3 130+4 092-962
17+3 130+4 322-1 192
18+3 130+4 559-1 429
19+3 130+4 801-1 671
20+3 130+5 050-1 920
21+3 130+5 305-2 175
22+3 130+5 568-2 438
23+3 130+5 837-2 707
24+3 130+6 113-2 983
25+3 130+6 397-3 267
Total+78 250+72 126+6 124
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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