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Maison à vendre

VilleBrezolles (28)
Surface124.3m²
Coût Total159 210€
Loyer Annuel12 214€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 124.3 m²
Prix au m² : 772,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, Salon (total 26,1 m²), 3 chambres, Pas de balcon

Idéalement située en cœur de village, à proximité immédiate des écoles et de l’épicerie, cette charmante maison de bourg offre un cadre de vie pratique et convivial, parfait pour une famille ou un premier achat. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée accueillante menant à un espace de vie lumineux d’environ 27 m², agrémenté d’un coin cuisine fonctionnel, ainsi que des toilettes séparées. Au premier étage, un palier dessert deux belles chambres confortables, ainsi qu’une salle d’eau moderne avec toilettes, offrant un espace nuit agréable et bien agencé. Le deuxième étage propose une chambre supplémentaire et un bureau, idéal pour le télétravail, une chambre d’enfant ou un espace de loisirs selon vos besoins. Une cave et une petite dépendance viennent compléter ce bien, offrant des solutions de stockage pratiques au quotidien. À l’extérieur, vous profiterez d’une agréable courette/terrasse carrelée de 258 m² environ, parfaite pour les repas en plein air ou les moments de détente en toute intimité. Une maison de village pleine de charme, alliant praticité et confort, à découvrir sans tarder !

Ville : Brezolles
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28270
Coordonnées : 48.688613, 1.057515
Total : 159 210€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 55 530€
Valeur du bien : 151 530€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124.3m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1018€/mois
Loyer annuel estimé : 12214€/an
Fourchette totale : 820€ - 1263€/mois
Fourchette annuelle : 9845€ - 15154€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 287,88 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :160 083 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-64 083€ (-40.0%)
Marge achat-revente :873€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 826,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 810,34€
Coût de l'assurance :13 930,87€
Taxe foncière : 1 221,44€/an
Soit par mois : 101,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 017,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124.3 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124.3 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et petites réparations
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais quelques imperfections visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon avec peinture
Quantité: 1 salon (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 - Salon avec murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 530 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 420€
    Isolation combles: 124.3 m² × 40€/m² = 4972€, Main d'œuvre: 488€ (10% du coût matériaux) = 4960€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation légère:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€ (33% du coût matériaux) = 2400€
  • Salon - Peinture:810€
    Peinture salon: 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 214 €/an
Calcul : 1 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 210 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 221 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 495 €
Revenus locatifs : +12 214 €
Charges déductibles : -62 495 €
Résultat foncier Année 1 : -50 280 €(Déficit de 50 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 880 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 965 €/an
Revenus locatifs : +12 214 €
Charges déductibles : -6 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28880.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 214 €62 500 €5 191 €-50 285 €21 400 €28 885 €28 885 €
212 459 €6 830 €5 052 €5 629 €--23 257 €
312 708 €6 686 €4 907 €6 022 €--17 235 €
412 962 €6 537 €4 758 €6 425 €--10 810 €
513 221 €6 382 €4 604 €6 839 €--3 971 €
613 486 €6 223 €4 444 €7 263 €---
713 755 €6 058 €4 280 €7 697 €---
814 031 €5 888 €4 109 €8 142 €---
914 311 €5 712 €3 933 €8 599 €---
1014 597 €5 530 €3 752 €9 067 €---
1114 889 €5 342 €3 564 €9 547 €---
1215 187 €5 148 €3 369 €10 039 €---
1315 491 €4 947 €3 169 €10 543 €---
1415 801 €4 740 €2 961 €11 061 €---
1516 117 €4 526 €2 747 €11 591 €---
1616 439 €4 304 €2 525 €12 135 €---
1716 768 €4 075 €2 296 €12 693 €---
1817 103 €3 838 €2 060 €13 265 €---
1917 445 €3 594 €1 815 €13 852 €---
2017 794 €3 341 €1 562 €14 453 €---
2118 150 €3 080 €1 301 €15 070 €---
2218 513 €2 809 €1 031 €15 704 €---
2318 883 €2 530 €752 €16 353 €---
2419 261 €2 242 €463 €17 019 €---
2519 646 €1 944 €165 €17 702 €---
TOTAL391 232 €174 807 €74 810 €216 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 565 €-6 420 €+8 985 €
2+2 565 €0 €+2 565 €
3+2 565 €0 €+2 565 €
4+2 565 €0 €+2 565 €
5+2 565 €0 €+2 565 €
6+2 565 €+988 €+1 577 €
7+2 565 €+2 309 €+256 €
8+2 565 €+2 443 €+122 €
9+2 565 €+2 580 €-15 €
10+2 565 €+2 720 €-155 €
11+2 565 €+2 864 €-299 €
12+2 565 €+3 012 €-447 €
13+2 565 €+3 163 €-598 €
14+2 565 €+3 318 €-753 €
15+2 565 €+3 477 €-912 €
16+2 565 €+3 641 €-1 076 €
17+2 565 €+3 808 €-1 243 €
18+2 565 €+3 979 €-1 414 €
19+2 565 €+4 155 €-1 590 €
20+2 565 €+4 336 €-1 771 €
21+2 565 €+4 521 €-1 956 €
22+2 565 €+4 711 €-2 146 €
23+2 565 €+4 906 €-2 341 €
24+2 565 €+5 106 €-2 541 €
25+2 565 €+5 311 €-2 746 €
Total+64 125 €+64 927 €+-802 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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