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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface70.7m²
Coût Total227 180€
Loyer Annuel15 556€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 70.7 m²
Prix au m² : 2 517,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, calme, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Dans un ensemble immobilier en copropriété calme et sécurisé avec un grand espace végétalisé, sur la commune de Saint Denis, au 4 € et dernier étage, appartement F5 de 70 m² comprenant entrée, cuisine, salon, salle à manger (4 € chambre possible), dégagement, 3 chambres, salle d'eau et WC séparés. Lumineux, calme, sans vis-à-vis.

L'appartement est à rénover Idéal colocation / investisseur

Bonne desserte des transports / proximité de Paris: ?? Métro : la ligne 12 (Front Populaire) est accessible à pied (˜ 10 min à pied). ?? Lignes de bus nombreuses (302, 139, 239, 153…)

Université Paris 8 à pied. Commerces, écoles, services à proximité

Une cave complète ce bien.

Si vous êtes interessé(e), vous pouvez nous contacter

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.943960, 2.373450
Total : 227 180€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 34 940€
Valeur du bien : 212 940€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.7m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1296€/mois
Loyer annuel estimé : 15556€/an
Fourchette totale : 983€ - 1710€/mois
Fourchette annuelle : 11793€ - 20520€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 993,51 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 641 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-33 641€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-15 539€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 191,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 370,73€
Coût de l'assurance :19 878,25€
Taxe foncière : 1 555,62€/an
Soit par mois : 129,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 321,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70.7 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 940 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (20 m²) × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Saint-Denis). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour refléter le coût de la vie dans cette région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 556 €/an
Calcul : 1 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 917 €
Revenus locatifs : +15 556 €
Charges déductibles : -44 917 €
Résultat foncier Année 1 : -29 360 €(Déficit de 29 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 977 €/an
Revenus locatifs : +15 556 €
Charges déductibles : -9 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7960.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 556 €44 924 €7 633 €-29 368 €21 400 €7 968 €7 968 €
215 867 €9 781 €7 431 €6 086 €--1 882 €
316 185 €9 572 €7 221 €6 613 €---
416 508 €9 355 €7 004 €7 154 €---
516 839 €9 130 €6 780 €7 708 €---
617 175 €8 898 €6 547 €8 277 €---
717 519 €8 658 €6 307 €8 861 €---
817 869 €8 409 €6 059 €9 460 €---
918 227 €8 152 €5 802 €10 074 €---
1018 591 €7 886 €5 536 €10 705 €---
1118 963 €7 611 €5 261 €11 352 €---
1219 342 €7 327 €4 976 €12 015 €---
1319 729 €7 032 €4 682 €12 697 €---
1420 124 €6 728 €4 377 €13 396 €---
1520 526 €6 413 €4 062 €14 113 €---
1620 937 €6 087 €3 736 €14 850 €---
1721 355 €5 749 €3 399 €15 606 €---
1821 782 €5 400 €3 050 €16 382 €---
1922 218 €5 039 €2 689 €17 179 €---
2022 662 €4 666 €2 315 €17 996 €---
2123 116 €4 280 €1 929 €18 836 €---
2223 578 €3 880 €1 529 €19 698 €---
2324 050 €3 466 €1 116 €20 583 €---
2424 531 €3 039 €688 €21 492 €---
2525 021 €2 596 €245 €22 425 €---
TOTAL498 269 €204 079 €110 371 €294 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 267 €-6 420 €+9 687 €
2+3 267 €0 €+3 267 €
3+3 267 €+1 419 €+1 848 €
4+3 267 €+2 146 €+1 121 €
5+3 267 €+2 312 €+955 €
6+3 267 €+2 483 €+784 €
7+3 267 €+2 658 €+609 €
8+3 267 €+2 838 €+429 €
9+3 267 €+3 022 €+245 €
10+3 267 €+3 211 €+56 €
11+3 267 €+3 405 €-138 €
12+3 267 €+3 605 €-338 €
13+3 267 €+3 809 €-542 €
14+3 267 €+4 019 €-752 €
15+3 267 €+4 234 €-967 €
16+3 267 €+4 455 €-1 188 €
17+3 267 €+4 682 €-1 415 €
18+3 267 €+4 915 €-1 648 €
19+3 267 €+5 154 €-1 887 €
20+3 267 €+5 399 €-2 132 €
21+3 267 €+5 651 €-2 384 €
22+3 267 €+5 909 €-2 642 €
23+3 267 €+6 175 €-2 908 €
24+3 267 €+6 448 €-3 181 €
25+3 267 €+6 727 €-3 460 €
Total+81 675 €+88 257 €+-6 582 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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