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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface60m²
Coût Total113 000€
Loyer Annuel5 567€
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Exclusivité ARIEG'IMMO by Sélection Habitat !

Maison de ville, vendue meublée, d'une surface totale d'environ 80m², récemment rénovée et exposée au Sud:

  • au rez-de-chaussé, un séjour/salon avec une cuisine ouverte, un cellier et un espace de rangement
  • au 1er étage : 2 chambres ensolleillées et une salle d'eau avec douche, baignoire et wc
  • au 2ème étage : une pièce à convertir facilement en 3ème chambre et un grenier

Toutes les commodités à proximité (écoles, pharmacie, commerces, cinéma..)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.943410, 1.845343
Total : 113 000€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 53 600€
Valeur du bien : 108 600€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5567€/an
Fourchette totale : 351€ - 613€/mois
Fourchette annuelle : 4215€ - 7354€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 6.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :970,55 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 233 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-3 233€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-54 767€ (-94.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 558,58€
Coût de l'assurance :9 887,50€
Taxe foncière : 556,73€/an
Soit par mois : 46,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 463,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 631,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 383 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 600 €(893 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13000€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 900€ = 6300€ (pose incluse)
  • Isolation:2 400€
    Isolation combles: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation pour 60 m² × 100€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 567 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 199 €
Revenus locatifs : +5 567 €
Charges déductibles : -58 199 €
Résultat foncier Année 1 : -52 632 €(Déficit de 52 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 599 €/an
Revenus locatifs : +5 567 €
Charges déductibles : -4 599 €
Résultat foncier Années 2+ : 968 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31232.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 567 €58 203 €3 651 €-52 636 €21 400 €31 236 €31 236 €
25 679 €4 504 €3 552 €1 174 €--30 062 €
35 792 €4 403 €3 450 €1 390 €--28 672 €
45 908 €4 297 €3 345 €1 611 €--27 061 €
56 026 €4 188 €3 236 €1 838 €--25 223 €
66 147 €4 076 €3 124 €2 071 €--23 153 €
76 270 €3 960 €3 008 €2 310 €--20 843 €
86 395 €3 840 €2 888 €2 555 €--18 288 €
96 523 €3 716 €2 764 €2 807 €--15 481 €
106 653 €3 588 €2 636 €3 066 €--12 415 €
116 786 €3 455 €2 503 €3 331 €--9 084 €
126 922 €3 319 €2 367 €3 603 €---
137 061 €3 177 €2 225 €3 883 €---
147 202 €3 032 €2 079 €4 170 €---
157 346 €2 881 €1 929 €4 465 €---
167 493 €2 725 €1 773 €4 768 €---
177 643 €2 564 €1 612 €5 079 €---
187 795 €2 398 €1 445 €5 398 €---
197 951 €2 226 €1 274 €5 726 €---
208 110 €2 048 €1 096 €6 062 €---
218 273 €1 865 €913 €6 408 €---
228 438 €1 675 €723 €6 763 €---
238 607 €1 479 €527 €7 127 €---
248 779 €1 277 €325 €7 502 €---
258 955 €1 068 €116 €7 887 €---
TOTAL178 321 €129 964 €52 559 €48 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 169 €-6 420 €+7 589 €
2+1 169 €0 €+1 169 €
3+1 169 €0 €+1 169 €
4+1 169 €0 €+1 169 €
5+1 169 €0 €+1 169 €
6+1 169 €0 €+1 169 €
7+1 169 €0 €+1 169 €
8+1 169 €0 €+1 169 €
9+1 169 €0 €+1 169 €
10+1 169 €0 €+1 169 €
11+1 169 €0 €+1 169 €
12+1 169 €+1 081 €+88 €
13+1 169 €+1 165 €+4 €
14+1 169 €+1 251 €-82 €
15+1 169 €+1 340 €-171 €
16+1 169 €+1 430 €-261 €
17+1 169 €+1 524 €-355 €
18+1 169 €+1 619 €-450 €
19+1 169 €+1 718 €-549 €
20+1 169 €+1 819 €-650 €
21+1 169 €+1 922 €-753 €
22+1 169 €+2 029 €-860 €
23+1 169 €+2 138 €-969 €
24+1 169 €+2 251 €-1 082 €
25+1 169 €+2 366 €-1 197 €
Total+29 225 €+17 232 €+11 993 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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