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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface77.1m²
Coût Total267 000€
Loyer Annuel20 210€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 77.1 m²
Prix au m² : 2 723,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/11 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 29 m²), 2 chambres, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Interphone, Non meublé

EXCLUSIVITE - Meudon La Foret - Résidence Les Oliviers. Dans une copropriété bien tenue, au 5ème étage avec ascenseur, un appartement traversant de quatre pièces principales pour une superficie de 77m2 comprenant: entrée, double séjour avec balcon, deux chambres (possible trois) dont une avec balcon, cuisine, salle de bains, wc séparés, et nombreux placards. Exposition Sud avec vue dégagée. Travaux de rénovation à prévoir. Vendu avec une cave et un emplacement de parking privé.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.788339, 2.234843
Total : 267 000€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 250 200€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.1m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1684€/mois
Loyer annuel estimé : 20210€/an
Fourchette totale : 1306€ - 2172€/mois
Fourchette annuelle : 15673€ - 26060€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 293,33 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 916 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-43 916€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-13 084€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 319,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :62,30€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 381,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 862,94€
Coût de l'assurance :18 690,00€
Taxe foncière : 2 020,96€/an
Soit par mois : 168,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 684,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 550,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à d'autres pièces
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à d'autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en béton
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 210 €/an
Calcul : 1 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 878 €
Revenus locatifs : +20 210 €
Charges déductibles : -51 878 €
Résultat foncier Année 1 : -31 668 €(Déficit de 31 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 678 €/an
Revenus locatifs : +20 210 €
Charges déductibles : -11 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10268.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 210 €51 887 €8 918 €-31 677 €21 400 €10 277 €10 277 €
220 614 €11 449 €8 681 €9 165 €--1 112 €
321 026 €11 204 €8 435 €9 822 €---
421 447 €10 950 €8 181 €10 497 €---
521 876 €10 687 €7 918 €11 189 €---
622 313 €10 415 €7 647 €11 898 €---
722 759 €10 134 €7 366 €12 625 €---
823 215 €9 843 €7 075 €13 371 €---
923 679 €9 543 €6 774 €14 136 €---
1024 152 €9 232 €6 463 €14 921 €---
1124 635 €8 910 €6 141 €15 726 €---
1225 128 €8 577 €5 809 €16 551 €---
1325 631 €8 233 €5 464 €17 398 €---
1426 143 €7 877 €5 108 €18 266 €---
1526 666 €7 509 €4 740 €19 157 €---
1627 200 €7 128 €4 359 €20 072 €---
1727 744 €6 734 €3 965 €21 010 €---
1828 298 €6 327 €3 558 €21 972 €---
1928 864 €5 905 €3 137 €22 959 €---
2029 442 €5 469 €2 701 €23 972 €---
2130 030 €5 018 €2 250 €25 012 €---
2230 631 €4 552 €1 783 €26 079 €---
2331 244 €4 070 €1 301 €27 174 €---
2431 869 €3 571 €802 €28 298 €---
2532 506 €3 055 €286 €29 451 €---
TOTAL647 321 €238 277 €128 863 €409 044 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 210 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 244 €-6 420 €+10 664 €
2+4 244 €0 €+4 244 €
3+4 244 €+2 613 €+1 631 €
4+4 244 €+3 149 €+1 095 €
5+4 244 €+3 357 €+887 €
6+4 244 €+3 569 €+675 €
7+4 244 €+3 788 €+456 €
8+4 244 €+4 011 €+233 €
9+4 244 €+4 241 €+3 €
10+4 244 €+4 476 €-232 €
11+4 244 €+4 718 €-474 €
12+4 244 €+4 965 €-721 €
13+4 244 €+5 219 €-975 €
14+4 244 €+5 480 €-1 236 €
15+4 244 €+5 747 €-1 503 €
16+4 244 €+6 021 €-1 777 €
17+4 244 €+6 303 €-2 059 €
18+4 244 €+6 592 €-2 348 €
19+4 244 €+6 888 €-2 644 €
20+4 244 €+7 192 €-2 948 €
21+4 244 €+7 504 €-3 260 €
22+4 244 €+7 824 €-3 580 €
23+4 244 €+8 152 €-3 908 €
24+4 244 €+8 489 €-4 245 €
25+4 244 €+8 835 €-4 591 €
Total+106 100 €+122 713 €+-16 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 156 jours
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