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vente - maison

VilleVarennes-sur-Loire (49)
Surface201m²
Coût Total289 090€
Loyer Annuel21 059€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 985,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle d eau, Plain pied, Petit prix

Au coeur du village dynamique de Varennes sur Loire, cette maison lumineuse est entourée d'un grand jardin arboré de 1281 m2. Proche des commerces, de l'école et des différents services, elle est dans un quartier calme et donc idéale pour une jeune famille ou des gens retraités aimant recevoir. Avec ses 9 pièces et ses 200 mètres carrés habitables, elle permet une vie de plain pied avec une grande pièce de vie, une cuisine ouverte , une suite parentale avec sa douche à l'italienne et son wc séparé. Une autre pièce peut servir de chambre, d'arrière cuisine ou de lingerie. Un espace bureau et un grand cellier complète ce rez de chaussée. A l'étage, ou l'on accède par deux escaliers différents, vous trouverez deux mezzanines (idéales pour des salles de jeux), trois chambres, une salle d'eau et un wc séparé. Les combles sont bien isolés et accessibles. Un excellent rapport qualité prix pour cette maison que vous n'aurez plus qu'à personnaliser. A découvrir rapidement.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Dominique LEON inscrit au RSAC de SAUMUR n° 483352720 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Varennes-sur-Loire
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49730
Coordonnées : 47.241411, 0.053000
Total : 289 090€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 75 250€
Valeur du bien : 273 250€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1755€/mois
Loyer annuel estimé : 21059€/an
Fourchette totale : 1383€ - 2228€/mois
Fourchette annuelle : 16590€ - 26733€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 352,94 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :472 941 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-274 941€ (-58.1%)
Marge achat-revente :183 851€ (38.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 436,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :84,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 520,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 836,72€
Coût de l'assurance :25 295,38€
Taxe foncière : 2 105,95€/an
Soit par mois : 175,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 754,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 696,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.7/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 250 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 050€
    Isolation des combles: 201 m² × 50€/m² = 10050€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 059 €/an
Calcul : 1 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 090 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 012 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 158 €
Revenus locatifs : +21 059 €
Charges déductibles : -88 158 €
Résultat foncier Année 1 : -67 099 €(Déficit de 67 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 908 €/an
Revenus locatifs : +21 059 €
Charges déductibles : -12 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45698.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 059 €88 167 €9 800 €-67 108 €21 400 €45 708 €45 708 €
221 481 €12 658 €9 540 €8 822 €--36 885 €
321 910 €12 390 €9 272 €9 520 €--27 365 €
422 348 €12 112 €8 995 €10 236 €--17 129 €
522 795 €11 825 €8 708 €10 970 €--6 159 €
623 251 €11 528 €8 410 €11 723 €---
723 716 €11 221 €8 103 €12 496 €---
824 191 €10 902 €7 784 €13 288 €---
924 675 €10 573 €7 455 €14 102 €---
1025 168 €10 232 €7 114 €14 936 €---
1125 671 €9 879 €6 762 €15 792 €---
1226 185 €9 514 €6 397 €16 671 €---
1326 709 €9 137 €6 019 €17 572 €---
1427 243 €8 746 €5 628 €18 497 €---
1527 788 €8 341 €5 223 €19 446 €---
1628 343 €7 923 €4 805 €20 421 €---
1728 910 €7 489 €4 372 €21 421 €---
1829 488 €7 041 €3 923 €22 447 €---
1930 078 €6 577 €3 459 €23 501 €---
2030 680 €6 097 €2 979 €24 583 €---
2131 293 €5 600 €2 482 €25 693 €---
2231 919 €5 086 €1 968 €26 833 €---
2332 558 €4 554 €1 436 €28 003 €---
2433 209 €4 004 €886 €29 205 €---
2533 873 €3 434 €316 €30 439 €---
TOTAL674 541 €295 031 €141 837 €379 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 422 €-6 420 €+10 842 €
2+4 422 €0 €+4 422 €
3+4 422 €0 €+4 422 €
4+4 422 €0 €+4 422 €
5+4 422 €0 €+4 422 €
6+4 422 €+1 669 €+2 753 €
7+4 422 €+3 749 €+673 €
8+4 422 €+3 987 €+435 €
9+4 422 €+4 231 €+191 €
10+4 422 €+4 481 €-59 €
11+4 422 €+4 738 €-316 €
12+4 422 €+5 001 €-579 €
13+4 422 €+5 272 €-850 €
14+4 422 €+5 549 €-1 127 €
15+4 422 €+5 834 €-1 412 €
16+4 422 €+6 126 €-1 704 €
17+4 422 €+6 426 €-2 004 €
18+4 422 €+6 734 €-2 312 €
19+4 422 €+7 050 €-2 628 €
20+4 422 €+7 375 €-2 953 €
21+4 422 €+7 708 €-3 286 €
22+4 422 €+8 050 €-3 628 €
23+4 422 €+8 401 €-3 979 €
24+4 422 €+8 762 €-4 340 €
25+4 422 €+9 132 €-4 710 €
Total+110 550 €+113 853 €+-3 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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