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Appartement F3

VilleCharmes (88)
Surface56.28m²
Coût Total86 780€
Loyer Annuel4 764€
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 66 000 €
Surface : 56.28 m²
Prix au m² : 1 172,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Situé à proximité immédiate du centre-ville de Charmes, cet appartement de type T3 se trouve aupremier étage d'une résidence sécurisée avec portail électrique. Il se compose d'un séjour lumineuxdonnant accès à une terrasse privative, d'une cuisine semi-équipée, de deux chambres, d'une salle debains et de WC séparés. L'appartement dispose d'une place de parking au sein de la résidence. Celle-ciest équipée d'un système de vidéosurveillance extérieur, garantissant un cadre de vie sécurisé et serein.

Attention : certaines images ont été générées par l'IA afin de vous aider à mieux vous projeter.

  • https://cabinetgilles.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Charmes
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88130
Coordonnées : 48.362488, 6.296713
Total : 86 780€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 15 500€
Valeur du bien : 81 500€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.28m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 397€/mois
Loyer annuel estimé : 4764€/an
Fourchette totale : 321€ - 492€/mois
Fourchette annuelle : 3847€ - 5900€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 133,64 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 801 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+2 199€ (+3.4%)
Marge achat-revente :-22 979€ (-36.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,82€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 463,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 855,26€
Coût de l'assurance :9 545,80€
Taxe foncière : 476,40€/an
Soit par mois : 39,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 397,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie si nécessaire, carrelage partiel si usé.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine semi-équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 500 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500€
    Carrelage partiel: 6 m² × 30€/m² = 180€, Lavabo et robinetterie: 700€, Main d'œuvre: 620€
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 764 €/an
Calcul : 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 780 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 476 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 114 €
Revenus locatifs : +4 764 €
Charges déductibles : -21 114 €
Résultat foncier Année 1 : -16 350 €(Déficit de 16 350 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 614 €/an
Revenus locatifs : +4 764 €
Charges déductibles : -5 614 €
Résultat foncier Années 2+ : -850 €/an(Déficit de 850 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5650.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 764 €21 117 €2 959 €-16 353 €10 700 €5 653 €5 653 €
24 859 €5 539 €2 881 €-680 €680 €-5 653 €
34 956 €5 458 €2 800 €-502 €502 €-5 653 €
45 056 €5 375 €2 717 €-319 €319 €-5 653 €
55 157 €5 288 €2 630 €-132 €132 €-5 653 €
65 260 €5 199 €2 540 €61 €--5 592 €
75 365 €5 106 €2 448 €259 €--5 333 €
85 472 €5 010 €2 352 €462 €--4 871 €
95 582 €4 911 €2 252 €671 €--4 199 €
105 693 €4 808 €2 150 €886 €--3 314 €
115 807 €4 701 €2 043 €1 106 €--2 208 €
125 923 €4 591 €1 933 €1 332 €---
136 042 €4 477 €1 819 €1 565 €---
146 163 €4 359 €1 701 €1 803 €---
156 286 €4 237 €1 579 €2 049 €---
166 412 €4 111 €1 453 €2 301 €---
176 540 €3 980 €1 322 €2 560 €---
186 671 €3 844 €1 186 €2 826 €---
196 804 €3 704 €1 046 €3 100 €---
206 940 €3 559 €901 €3 381 €---
217 079 €3 409 €751 €3 670 €---
227 221 €3 254 €595 €3 967 €---
237 365 €3 093 €434 €4 272 €---
247 512 €2 926 €268 €4 586 €---
257 663 €2 754 €96 €4 909 €---
TOTAL152 591 €124 811 €42 855 €27 780 €12 332 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 700 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 000 €-3 210 €+4 210 €
2+1 000 €-204 €+1 204 €
3+1 000 €-151 €+1 151 €
4+1 000 €-96 €+1 096 €
5+1 000 €-39 €+1 039 €
6+1 000 €0 €+1 000 €
7+1 000 €0 €+1 000 €
8+1 000 €0 €+1 000 €
9+1 000 €0 €+1 000 €
10+1 000 €0 €+1 000 €
11+1 000 €0 €+1 000 €
12+1 000 €+400 €+600 €
13+1 000 €+469 €+531 €
14+1 000 €+541 €+459 €
15+1 000 €+615 €+385 €
16+1 000 €+690 €+310 €
17+1 000 €+768 €+232 €
18+1 000 €+848 €+152 €
19+1 000 €+930 €+70 €
20+1 000 €+1 014 €-14 €
21+1 000 €+1 101 €-101 €
22+1 000 €+1 190 €-190 €
23+1 000 €+1 282 €-282 €
24+1 000 €+1 376 €-376 €
25+1 000 €+1 473 €-473 €
Total+25 000 €+8 997 €+16 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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