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Appartement à vendre

VilleCluses (74)
Surface130m²
Coût Total299 480€
Loyer Annuel19 667€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 992,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 01/10/2026, 1er étage, Cuisine équipée, 2 chambres

Ensemble local commercial + appartement rénové

Opportunité idéale pour un investissement ou un projet de vie avec activité professionnelle sur place.

APPARTEMENT - 76m² :

L’accès à l’appartement se fait par le local commercial.

Il se compose de :

Une chambre parentale de 13,60 m² Une seconde chambre de 10,15 m² Une cuisine équipée ouverte sur un séjour lumineux de 30 m² Une salle d’eau WC séparé Chauffage au sol électrique pour un confort optimal.

Informations complémentaires: Le local et l’appartement sont indissociables et ne peuvent pas être vendus séparément.

LOCAL COMMERCIAL – 45 m²:

Le local comprend une vitrine avec une façade rénovée en 2024 un espace d’accueil pour la clientèle un bureau ainsi qu’un WC. Chauffe-eau de 200 L neuf installé en septembre 2025.

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.061536, 6.585962
Total : 299 480€
Prix d'acquisition : 259 000€
Travaux : 19 760€
Valeur du bien : 278 760€
Frais de notaire : 20 720€
Coût estimé : 20 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1639€/mois
Loyer annuel estimé : 19667€/an
Fourchette totale : 1312€ - 2048€/mois
Fourchette annuelle : 15738€ - 24575€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 235,85 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 661 €
Prix d'achat :259 000 €
Décote à l'achat :-31 661€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-8 819€ (-3.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 502,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :87,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 589,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 264,51€
Coût de l'assurance :26 204,50€
Taxe foncière : 1 966,65€/an
Soit par mois : 163,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 638,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 753,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol électrique
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le confort optimal
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de rafraîchissement pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 760 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 600€
    Remplacement chauffage au sol électrique: 76 m² × 100€/m² = 7600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 667 €/an
Calcul : 1 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 480 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 048 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 185 €
Revenus locatifs : +19 667 €
Charges déductibles : -33 185 €
Résultat foncier Année 1 : -13 518 €(Déficit de 13 518 €)
Imputable sur revenu global : 13 518 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 425 €/an
Revenus locatifs : +19 667 €
Charges déductibles : -13 425 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 242 €/an
Prix d'achat du bien : 259 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350 €(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 667 €33 195 €10 420 €-13 528 €13 528 €--
220 060 €13 162 €10 147 €6 898 €---
320 461 €12 880 €9 865 €7 581 €---
420 870 €12 588 €9 573 €8 282 €---
521 288 €12 286 €9 271 €9 002 €---
621 713 €11 972 €8 958 €9 741 €---
722 148 €11 648 €8 633 €10 500 €---
822 591 €11 312 €8 297 €11 279 €---
923 042 €10 964 €7 949 €12 079 €---
1023 503 €10 603 €7 588 €12 900 €---
1123 973 €10 229 €7 215 €13 744 €---
1224 453 €9 842 €6 828 €14 610 €---
1324 942 €9 442 €6 427 €15 500 €---
1425 441 €9 027 €6 012 €16 414 €---
1525 950 €8 597 €5 582 €17 353 €---
1626 469 €8 151 €5 137 €18 317 €---
1726 998 €7 690 €4 675 €19 308 €---
1827 538 €7 212 €4 198 €20 325 €---
1928 089 €6 718 €3 703 €21 371 €---
2028 650 €6 205 €3 190 €22 445 €---
2129 223 €5 674 €2 659 €23 549 €---
2229 808 €5 124 €2 110 €24 684 €---
2330 404 €4 555 €1 540 €25 849 €---
2431 012 €3 965 €950 €27 047 €---
2531 632 €3 354 €339 €28 278 €---
TOTAL629 924 €246 395 €151 265 €383 529 €13 528 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 058 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 130 €-4 058 €+8 188 €
2+4 130 €+2 069 €+2 061 €
3+4 130 €+2 274 €+1 856 €
4+4 130 €+2 485 €+1 645 €
5+4 130 €+2 701 €+1 429 €
6+4 130 €+2 922 €+1 208 €
7+4 130 €+3 150 €+980 €
8+4 130 €+3 384 €+746 €
9+4 130 €+3 624 €+506 €
10+4 130 €+3 870 €+260 €
11+4 130 €+4 123 €+7 €
12+4 130 €+4 383 €-253 €
13+4 130 €+4 650 €-520 €
14+4 130 €+4 924 €-794 €
15+4 130 €+5 206 €-1 076 €
16+4 130 €+5 495 €-1 365 €
17+4 130 €+5 792 €-1 662 €
18+4 130 €+6 098 €-1 968 €
19+4 130 €+6 411 €-2 281 €
20+4 130 €+6 734 €-2 604 €
21+4 130 €+7 065 €-2 935 €
22+4 130 €+7 405 €-3 275 €
23+4 130 €+7 755 €-3 625 €
24+4 130 €+8 114 €-3 984 €
25+4 130 €+8 484 €-4 354 €
Total+103 250 €+115 059 €+-11 809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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