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Appartement - 2 pièce(s) - 46 m²

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface46m²
Coût Total66 650€
Loyer Annuel6 066€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 086,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

CENTURY 21 GSM IMMO vous propose :

En exclusivité sur la commune de LUXEUIL-LES-BAINS, un appartement T2 de 46m² situé dans une copropriété recherchée et bien entretenue.

Ce bien se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine ouverte, d'une chambre spacieuse, ainsi que d'une salle de bains et d'un wc. Un garage et une cave viennent compléter ce bien.

Les + de cet appartement : copropriété prisée, garage, cave et une rentabilité locative immédiate.

Bien vendu loué, loyer hors charges 350€/mois.

Vous l'aurez compris, cet appartement aux atouts certains représente une belle opportunité d'investissement.

Il ne vous reste plus qu'à nous contacter pour en discuter et organiser une visite ! Prix : 50000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 14 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 2612.0 euros/an Bien proposé par Maxence MARQUET EI, agent commercial (RSAC 932161193)

Surface Loi Carrez : 46

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.813661, 6.384599
Total : 66 650€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 12 650€
Valeur du bien : 62 650€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 10.99€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 14.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 505€/mois
Loyer annuel estimé : 6066€/an
Fourchette totale : 382€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 4581€ - 8033€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 12.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :894,74 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 158 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+8 842€ (+21.5%)
Marge achat-revente :-25 492€ (-61.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :330,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :19,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 349,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 487,16€
Coût de l'assurance :5 831,87€
Taxe foncière : 606,58€/an
Soit par mois : 50,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 217,67€/mois
Soit par an : 2 612,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 505,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture jaunie, nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain moderne en bon état, aucun travail nécessaire
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - équipements récents, pas de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, mais un rafraîchissement est recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais un rafraîchissement est recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 650 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Chambres - Peinture:1 050€
    Peinture chambre: 15 m² × 70€/m² = 1050€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 066 €/an
Calcul : 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 650 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 233 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 607 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 612 €/an
Calcul : 218 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 346 €
Revenus locatifs : +6 066 €
Charges déductibles : -18 346 €
Résultat foncier Année 1 : -12 280 €(Déficit de 12 280 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 696 €/an
Revenus locatifs : +6 066 €
Charges déductibles : -5 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1579.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 066 €18 348 €2 246 €-12 282 €10 700 €1 582 €1 582 €
26 187 €5 638 €2 186 €549 €--1 033 €
36 311 €5 577 €2 125 €734 €--299 €
46 437 €5 513 €2 061 €924 €---
56 566 €5 447 €1 995 €1 119 €---
66 697 €5 379 €1 927 €1 318 €---
76 831 €5 308 €1 856 €1 523 €---
86 968 €5 235 €1 783 €1 733 €---
97 107 €5 160 €1 708 €1 948 €---
107 249 €5 081 €1 629 €2 168 €---
117 394 €5 000 €1 549 €2 394 €---
127 542 €4 917 €1 465 €2 625 €---
137 693 €4 830 €1 378 €2 863 €---
147 847 €4 740 €1 289 €3 106 €---
158 004 €4 648 €1 196 €3 356 €---
168 164 €4 552 €1 100 €3 612 €---
178 327 €4 453 €1 001 €3 875 €---
188 494 €4 350 €898 €4 144 €---
198 663 €4 244 €792 €4 420 €---
208 837 €4 134 €682 €4 703 €---
219 014 €4 020 €568 €4 994 €---
229 194 €3 902 €450 €5 292 €---
239 378 €3 780 €329 €5 597 €---
249 565 €3 654 €203 €5 911 €---
259 757 €3 524 €72 €6 232 €---
TOTAL194 290 €131 434 €32 487 €62 857 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 274 €-3 210 €+4 484 €
2+1 274 €0 €+1 274 €
3+1 274 €0 €+1 274 €
4+1 274 €+187 €+1 087 €
5+1 274 €+336 €+938 €
6+1 274 €+396 €+878 €
7+1 274 €+457 €+817 €
8+1 274 €+520 €+754 €
9+1 274 €+584 €+690 €
10+1 274 €+650 €+624 €
11+1 274 €+718 €+556 €
12+1 274 €+788 €+486 €
13+1 274 €+859 €+415 €
14+1 274 €+932 €+342 €
15+1 274 €+1 007 €+267 €
16+1 274 €+1 084 €+190 €
17+1 274 €+1 162 €+112 €
18+1 274 €+1 243 €+31 €
19+1 274 €+1 326 €-52 €
20+1 274 €+1 411 €-137 €
21+1 274 €+1 498 €-224 €
22+1 274 €+1 587 €-313 €
23+1 274 €+1 679 €-405 €
24+1 274 €+1 773 €-499 €
25+1 274 €+1 870 €-596 €
Total+31 850 €+18 857 €+12 993 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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