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Achat : Appartement Bihorel (76420)

Bien expiré
VilleBihorel (76)
Surface61m²
Coût Total112 774€
Loyer Annuel8 100€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 180 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 625,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 3 pièces, 2 chambres

Bihorel, T3 - Bihorel - Le Chapitre - Pour INVESTISSEURSAppartement de type F3 d'environ 61m², au premier étage sans ascenseur d'une petite copropriété à coté de l'école Méliès.Loué 630€ charges comprises - chauff. Collectif gazDPE DCharges annuelles : environ 2700€Foncier : env 1000€Scp DESBRUERES-CHEVALIER-HARDY-DUTAULT-DUDONNE-BLAISETLaëtitia Heitz - Service Immobilier /[email protected]100, rue de l'église- 76230 Isneauville - Classe énergie : D - Classe climat : D - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1010 à 1400 € (base ?) - Prix Hon. Négo Inclus : 99 180 € dont 4,40% Hon. Négo Ttc charge acq. Prix Hors Hon. Négo :95 000 € - Réf : 016/2981 - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Bihorel
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76420
Coordonnées : 49.454720, 1.116110
Total : 112 774€
Prix d'acquisition : 99 180€
Travaux : 5 660€
Valeur du bien : 104 840€
Frais de notaire : 7 934€
Coût estimé : 7 934€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8100€/an
Fourchette totale : 549€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6592€ - 9953€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 452,75 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 618 €
Prix d'achat :99 180 €
Décote à l'achat :-50 438€ (-33.7%)
Marge achat-revente :36 844€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 774€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 582,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 453,46€
Coût de l'assurance :9 585,79€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 225,00€/mois
Soit par an : 2 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 675,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 660 €(93 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage collectif au gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:200€
    Vérification système production eau chaude sanitaire: 1 système × 200€ = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 500€
    Rénovation légère salle de bain: 5 m² × 500€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bihorel. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 100 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 774 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 700 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 383 €
Revenus locatifs : +8 100 €
Charges déductibles : -13 383 €
Résultat foncier Année 1 : -5 283 €(Déficit de 5 283 €)
Imputable sur revenu global : 5 283 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 723 €/an
Revenus locatifs : +8 100 €
Charges déductibles : -7 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 377 €/an
Prix d'achat du bien : 99 180 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 467 €(65% de 99 180 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 344 €/an
Calcul : 64 467 € × 3,636% = 2 344 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 100 €13 387 €3 644 €-5 287 €5 287 €--
28 262 €7 629 €3 545 €634 €---
38 427 €7 527 €3 443 €901 €---
48 596 €7 422 €3 338 €1 174 €---
58 768 €7 313 €3 230 €1 455 €---
68 943 €7 201 €3 118 €1 742 €---
79 122 €7 085 €3 002 €2 037 €---
89 304 €6 965 €2 882 €2 339 €---
99 491 €6 842 €2 758 €2 649 €---
109 680 €6 714 €2 630 €2 967 €---
119 874 €6 582 €2 498 €3 292 €---
1210 071 €6 445 €2 362 €3 626 €---
1310 273 €6 304 €2 221 €3 969 €---
1410 478 €6 159 €2 075 €4 320 €---
1510 688 €6 008 €1 925 €4 680 €---
1610 902 €5 853 €1 769 €5 049 €---
1711 120 €5 692 €1 608 €5 428 €---
1811 342 €5 526 €1 443 €5 816 €---
1911 569 €5 354 €1 271 €6 215 €---
2011 800 €5 177 €1 094 €6 623 €---
2112 036 €4 994 €911 €7 042 €---
2212 277 €4 805 €722 €7 472 €---
2312 523 €4 610 €526 €7 913 €---
2412 773 €4 408 €324 €8 365 €---
2513 029 €4 199 €116 €8 830 €---
TOTAL259 449 €160 199 €52 453 €99 250 €5 287 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 586 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-1 586 €+3 287 €
2+1 701 €+190 €+1 511 €
3+1 701 €+270 €+1 431 €
4+1 701 €+352 €+1 349 €
5+1 701 €+436 €+1 265 €
6+1 701 €+523 €+1 178 €
7+1 701 €+611 €+1 090 €
8+1 701 €+702 €+999 €
9+1 701 €+795 €+906 €
10+1 701 €+890 €+811 €
11+1 701 €+988 €+713 €
12+1 701 €+1 088 €+613 €
13+1 701 €+1 191 €+510 €
14+1 701 €+1 296 €+405 €
15+1 701 €+1 404 €+297 €
16+1 701 €+1 515 €+186 €
17+1 701 €+1 628 €+73 €
18+1 701 €+1 745 €-44 €
19+1 701 €+1 864 €-163 €
20+1 701 €+1 987 €-286 €
21+1 701 €+2 113 €-412 €
22+1 701 €+2 242 €-541 €
23+1 701 €+2 374 €-673 €
24+1 701 €+2 510 €-809 €
25+1 701 €+2 649 €-948 €
Total+42 525 €+29 775 €+12 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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