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Détails du bien

Bien expiré
VilleDucos (972)
Surface177m²
Coût Total397 862€
Loyer Annuel33 682€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 288 900 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 632,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Imaginez-vous habiter ici, dans cette maison d'habitation dont la configuration lui confère un potentiel inouï : -De plein Pied : Un haut de villa T4 Bis, surface de 107m2, comprenant un piece de jour ouverte sur la terrasse et la cuisine indépendante, 3 chambres dont une chambre avec baignoire d'angle attenante, une salle d'eau, un bureau, une vaste terrasse, un garage fermé, 2 places de parking couvertes. -En rez de jardin : un appartement T2 d'une surface de 70m2 comprenant un séjour, cuisine, une chambre, une SDE, un pas perdu pouvant servir de bureau, une terrasse. Loyer : 600 euros CC -Une chambre independante avec salle d'eau en rez de chaussé Une Maison ideale pour une habitation principale avec rapport locatif. Contactez-nous ! Bien non soumis à la copropriété. Travaux de rafraichissement à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ducos
Département : Martinique
Région : Martinique
Code postal : 97224
Total : 397 862€
Prix d'acquisition : 288 900€
Travaux : 85 850€
Valeur du bien : 374 750€
Frais de notaire : 23 112€
Coût estimé : 23 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 15.86€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 25.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2807€/mois
Loyer annuel estimé : 33682€/an
Fourchette totale : 1738€ - 4532€/mois
Fourchette annuelle : 20860€ - 54386€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 13.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :397 862€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 957,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :116,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 073,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 482,17€
Coût de l'assurance :34 812,92€
Taxe foncière : 3 368,19€/an
Soit par mois : 280,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 806,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 354,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :452,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: Chambre en état 5/5, mais rafraîchissement nécessaire dans les autres chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 850 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 100€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13100€ = 13100€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 620€
    Isolation toiture/combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:750€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ducos. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 682 €/an
Calcul : 2 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 118 €/an
Base de calcul : Emprunt de 397 862 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 393 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 729 €
Revenus locatifs : +33 682 €
Charges déductibles : -103 729 €
Résultat foncier Année 1 : -70 047 €(Déficit de 70 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 879 €/an
Revenus locatifs : +33 682 €
Charges déductibles : -17 879 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 803 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48646.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 288 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 785 €(65% de 288 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 829 €/an
Calcul : 187 785 € × 3,636% = 6 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 682 €103 742 €13 131 €-70 060 €21 400 €48 660 €48 660 €
234 356 €17 540 €12 779 €16 815 €--31 844 €
335 043 €17 177 €12 416 €17 866 €--13 978 €
435 743 €16 801 €12 040 €18 942 €---
536 458 €16 413 €11 652 €20 046 €---
637 188 €16 011 €11 250 €21 177 €---
737 931 €15 596 €10 835 €22 336 €---
838 690 €15 166 €10 406 €23 524 €---
939 464 €14 722 €9 962 €24 741 €---
1040 253 €14 264 €9 503 €25 989 €---
1141 058 €13 789 €9 028 €27 269 €---
1241 879 €13 298 €8 538 €28 581 €---
1342 717 €12 791 €8 030 €29 926 €---
1443 571 €12 267 €7 506 €31 304 €---
1544 443 €11 724 €6 964 €32 718 €---
1645 331 €11 164 €6 403 €34 168 €---
1746 238 €10 584 €5 823 €35 654 €---
1847 163 €9 985 €5 224 €37 178 €---
1948 106 €9 365 €4 605 €38 741 €---
2049 068 €8 725 €3 964 €40 344 €---
2150 050 €8 062 €3 301 €41 987 €---
2251 050 €7 377 €2 617 €43 673 €---
2352 072 €6 669 €1 909 €45 402 €---
2453 113 €5 937 €1 176 €47 176 €---
2554 175 €5 180 €420 €48 995 €---
TOTAL1 078 841 €394 350 €189 482 €684 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 684 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 073 €-6 420 €+13 493 €
2+7 073 €0 €+7 073 €
3+7 073 €0 €+7 073 €
4+7 073 €+1 489 €+5 584 €
5+7 073 €+6 014 €+1 059 €
6+7 073 €+6 353 €+720 €
7+7 073 €+6 701 €+372 €
8+7 073 €+7 057 €+16 €
9+7 073 €+7 422 €-349 €
10+7 073 €+7 797 €-724 €
11+7 073 €+8 181 €-1 108 €
12+7 073 €+8 574 €-1 501 €
13+7 073 €+8 978 €-1 905 €
14+7 073 €+9 391 €-2 318 €
15+7 073 €+9 815 €-2 742 €
16+7 073 €+10 250 €-3 177 €
17+7 073 €+10 696 €-3 623 €
18+7 073 €+11 153 €-4 080 €
19+7 073 €+11 622 €-4 549 €
20+7 073 €+12 103 €-5 030 €
21+7 073 €+12 596 €-5 523 €
22+7 073 €+13 102 €-6 029 €
23+7 073 €+13 621 €-6 548 €
24+7 073 €+14 153 €-7 080 €
25+7 073 €+14 698 €-7 625 €
Total+176 825 €+205 347 €+-28 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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