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Appartement à vendre

VilleValenton (94)
Surface53.65m²
Coût Total135 492€
Loyer Annuel10 926€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 53.65 m²
Prix au m² : 2 234,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15,41 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Interphone

Votre Agence NESTENN vous propose, dans la résidence SAINT-HUBERT, à proximité immédiate du centre ville de VALENTON et de toutes commodités (station de Televal qui relie le métro Ligne 8 Créteil pointe du lac à 10 minutes à pieds), cet appartement de type 3 pièces au 2ème étage d'une résidence calme, sécurisée et comprenant: une entrée, deux chambres, un séjour, une cuisine aménagée, une salle d'eau et WC séparés Vous disposez également d'une cave et d'une place de parking !

Ville : Valenton
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94460
Coordonnées : 48.737029, 2.474094
Total : 135 492€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 125 900€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.65m²
Loyer prédit : 16.97€/m²/mois
Fourchette : 14.10€ - 20.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10926€/an
Fourchette totale : 757€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 9078€ - 13150€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 752,33 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 662 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-27 762€ (-18.8%)
Marge achat-revente :12 170€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :54,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 717,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 450,30€
Coût de l'assurance :16 259,04€
Taxe foncière : 1 092,61€/an
Soit par mois : 91,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 910,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 53.65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique, si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 926 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 492 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 143 €
Revenus locatifs : +10 926 €
Charges déductibles : -12 143 €
Résultat foncier Année 1 : -1 217 €(Déficit de 1 217 €)
Imputable sur revenu global : 1 217 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 143 €/an
Revenus locatifs : +10 926 €
Charges déductibles : -6 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 783 €/an
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 926 €12 147 €4 404 €-1 221 €1 221 €--
211 145 €6 029 €4 286 €5 116 €---
311 368 €5 906 €4 163 €5 461 €---
411 595 €5 779 €4 036 €5 816 €---
511 827 €5 648 €3 905 €6 178 €---
612 063 €5 513 €3 770 €6 550 €---
712 305 €5 373 €3 630 €6 931 €---
812 551 €5 229 €3 486 €7 322 €---
912 802 €5 079 €3 336 €7 722 €---
1013 058 €4 925 €3 182 €8 133 €---
1113 319 €4 765 €3 022 €8 554 €---
1213 585 €4 601 €2 858 €8 985 €---
1313 857 €4 430 €2 687 €9 427 €---
1414 134 €4 254 €2 511 €9 880 €---
1514 417 €4 072 €2 329 €10 345 €---
1614 705 €3 884 €2 141 €10 821 €---
1714 999 €3 690 €1 947 €11 309 €---
1815 299 €3 489 €1 746 €11 810 €---
1915 605 €3 282 €1 539 €12 324 €---
2015 917 €3 067 €1 324 €12 850 €---
2116 236 €2 846 €1 103 €13 390 €---
2216 560 €2 617 €874 €13 944 €---
2316 892 €2 380 €637 €14 511 €---
2417 229 €2 136 €393 €15 094 €---
2517 574 €1 883 €140 €15 691 €---
TOTAL349 967 €113 025 €63 450 €236 943 €1 221 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 366 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 294 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 294 €-366 €+2 660 €
2+2 294 €+1 535 €+759 €
3+2 294 €+1 638 €+656 €
4+2 294 €+1 745 €+549 €
5+2 294 €+1 854 €+440 €
6+2 294 €+1 965 €+329 €
7+2 294 €+2 079 €+215 €
8+2 294 €+2 197 €+97 €
9+2 294 €+2 317 €-23 €
10+2 294 €+2 440 €-146 €
11+2 294 €+2 566 €-272 €
12+2 294 €+2 695 €-401 €
13+2 294 €+2 828 €-534 €
14+2 294 €+2 964 €-670 €
15+2 294 €+3 103 €-809 €
16+2 294 €+3 246 €-952 €
17+2 294 €+3 393 €-1 099 €
18+2 294 €+3 543 €-1 249 €
19+2 294 €+3 697 €-1 403 €
20+2 294 €+3 855 €-1 561 €
21+2 294 €+4 017 €-1 723 €
22+2 294 €+4 183 €-1 889 €
23+2 294 €+4 353 €-2 059 €
24+2 294 €+4 528 €-2 234 €
25+2 294 €+4 707 €-2 413 €
Total+57 350 €+71 083 €+-13 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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