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Appartement 3 chambres, terrasse et balcon

VilleLimoges (87)
Surface116.8m²
Coût Total187 064€
Loyer Annuel12 095€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 116.8 m²
Prix au m² : 1 446,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1

Quartier Sainte Claire, rue du Président Ramadier, appartement rénové de 116.8 m2 avec une terrasse et un balcon situé au 5 ème étage avec ascenseur en demi palier. L'appartement comprend une entrée, un salon de 20.3 m2, une salle à manger de 12.7 m2, une cuisine aménagée et équipée de 10.8 m2, trois chambres de 17.5 m2, 12.5 m2 et 10.3 m2 dont une disposant d'un balcon, une salle d'eau rénovée, un wc. Chauffage collectif gaz. Les charges comprennent le chauffage, l'eau froide, l'eau chaude, l'ascenseur et l'entretien des communs. Commerces et bus au pied. 

  • https://www.convergence-i.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.822903, 1.243227
Total : 187 064€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 4 544€
Valeur du bien : 173 544€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116.8m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12095€/an
Fourchette totale : 803€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 9640€ - 15176€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 662,77 €/m²
Basé sur :448 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 211 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-25 211€ (-13.0%)
Marge achat-revente :7 147€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 064€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :70,15€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 981,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 413,97€
Coût de l'assurance :21 044,70€
Taxe foncière : 1 209,50€/an
Soit par mois : 100,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 007,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 232,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10.8 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - amélioration nécessaire pour confort
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20.3 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 544 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:432€
    Peinture cuisine: 10.8 m² × 40€/m² = 432€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture 3 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:812€
    Peinture salon: 20.3 m² × 40€/m² = 812€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix de mise aux normes de chauffage collectif ont été estimés à 1500€, et les prix de peinture varient de 30 à 40€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 095 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 064 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 210 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 544 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 396 €
Revenus locatifs : +12 095 €
Charges déductibles : -14 396 €
Résultat foncier Année 1 : -2 301 €(Déficit de 2 301 €)
Imputable sur revenu global : 2 301 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 852 €/an
Revenus locatifs : +12 095 €
Charges déductibles : -9 852 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 243 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 095 €14 402 €6 007 €-2 307 €2 307 €--
212 337 €9 695 €5 844 €2 642 €---
312 584 €9 527 €5 676 €3 057 €---
412 835 €9 353 €5 502 €3 482 €---
513 092 €9 174 €5 323 €3 918 €---
613 354 €8 989 €5 137 €4 365 €---
713 621 €8 797 €4 946 €4 824 €---
813 893 €8 600 €4 748 €5 294 €---
914 171 €8 395 €4 544 €5 776 €---
1014 455 €8 184 €4 333 €6 270 €---
1114 744 €7 967 €4 115 €6 777 €---
1215 039 €7 741 €3 890 €7 297 €---
1315 339 €7 509 €3 658 €7 831 €---
1415 646 €7 269 €3 417 €8 378 €---
1515 959 €7 021 €3 169 €8 939 €---
1616 278 €6 764 €2 913 €9 514 €---
1716 604 €6 500 €2 648 €10 104 €---
1816 936 €6 226 €2 375 €10 710 €---
1917 275 €5 943 €2 092 €11 331 €---
2017 620 €5 652 €1 800 €11 969 €---
2117 973 €5 350 €1 499 €12 622 €---
2218 332 €5 039 €1 187 €13 293 €---
2318 699 €4 717 €866 €13 982 €---
2419 073 €4 385 €533 €14 688 €---
2519 454 €4 041 €190 €15 413 €---
TOTAL387 408 €187 240 €86 414 €200 168 €2 307 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 692 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 540 €-692 €+3 232 €
2+2 540 €+793 €+1 747 €
3+2 540 €+917 €+1 623 €
4+2 540 €+1 045 €+1 495 €
5+2 540 €+1 175 €+1 365 €
6+2 540 €+1 310 €+1 230 €
7+2 540 €+1 447 €+1 093 €
8+2 540 €+1 588 €+952 €
9+2 540 €+1 733 €+807 €
10+2 540 €+1 881 €+659 €
11+2 540 €+2 033 €+507 €
12+2 540 €+2 189 €+351 €
13+2 540 €+2 349 €+191 €
14+2 540 €+2 513 €+27 €
15+2 540 €+2 682 €-142 €
16+2 540 €+2 854 €-314 €
17+2 540 €+3 031 €-491 €
18+2 540 €+3 213 €-673 €
19+2 540 €+3 399 €-859 €
20+2 540 €+3 591 €-1 051 €
21+2 540 €+3 787 €-1 247 €
22+2 540 €+3 988 €-1 448 €
23+2 540 €+4 194 €-1 654 €
24+2 540 €+4 406 €-1 866 €
25+2 540 €+4 624 €-2 084 €
Total+63 500 €+60 050 €+3 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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