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Pavillon 5 pièces 262 m²

VilleSoings-en-Sologne (41)
Surface262m²
Coût Total247 800€
Loyer Annuel25 924€
Rentabilité10.46%
Cashflow/mois+662€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 262 m²
Prix au m² : 839,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon de 5 pièces principales

Pavillon familiale offrant de beaux volumes et des possibilités d'aménagement. Au RDC vous trouverer 145m² avec une pièce de vie, cuisine, SDE et ses 3 chambres. A l'étage, belle pièce de 117 m² ouverte. Le tout implanté dans un environnement calme et champêtre à 5 mns de Contres. Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 537-666 Date de réalisation du diagnostic : 22/07/2025 Prix hors honoraires : 206 573 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 810 € et 3 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Soings-en-Sologne
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41230
Coordonnées : 47.395283, 1.537511
Total : 247 800€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 230 200€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 262m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2160€/mois
Loyer annuel estimé : 25924€/an
Fourchette totale : 1709€ - 2731€/mois
Fourchette annuelle : 20505€ - 32775€/an
Rentabilité brute :10.46%
Fourchette de rentabilité :8.28% - 13.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 654,93 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :433 592 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-213 592€ (-49.3%)
Marge achat-revente :185 792€ (42.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 210,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 282,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 256,78€
Coût de l'assurance :21 682,50€
Taxe foncière : 2 592,42€/an
Soit par mois : 216,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 160,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :661,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, incluant peinture et joints
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 500€ (total ajusté à 1200€)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 2500€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète = 1200€ (incluant peinture et joints, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soings-en-Sologne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 924 €/an
Calcul : 2 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 658 €
Revenus locatifs : +25 924 €
Charges déductibles : -21 658 €
Résultat foncier Année 1 : 4 266 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 458 €/an
Revenus locatifs : +25 924 €
Charges déductibles : -11 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 466 €/an
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 924 €21 666 €8 006 €4 258 €---
226 443 €11 249 €7 790 €15 193 €---
326 972 €11 026 €7 566 €15 946 €---
427 511 €10 795 €7 335 €16 716 €---
528 061 €10 556 €7 097 €17 505 €---
628 622 €10 310 €6 850 €18 312 €---
729 195 €10 055 €6 596 €19 140 €---
829 779 €9 792 €6 332 €19 987 €---
930 374 €9 520 €6 061 €20 854 €---
1030 982 €9 239 €5 780 €21 742 €---
1131 601 €8 949 €5 489 €22 652 €---
1232 233 €8 649 €5 190 €23 584 €---
1332 878 €8 340 €4 880 €24 539 €---
1433 536 €8 019 €4 560 €25 516 €---
1534 206 €7 689 €4 229 €26 518 €---
1634 891 €7 347 €3 887 €27 543 €---
1735 588 €6 994 €3 534 €28 594 €---
1836 300 €6 629 €3 170 €29 671 €---
1937 026 €6 253 €2 793 €30 774 €---
2037 767 €5 863 €2 403 €31 903 €---
2138 522 €5 461 €2 001 €33 061 €---
2239 292 €5 045 €1 586 €34 247 €---
2340 078 €4 616 €1 156 €35 462 €---
2440 880 €4 172 €712 €36 708 €---
2541 697 €3 714 €254 €37 984 €---
TOTAL830 359 €211 950 €115 257 €618 409 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 618 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 444 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 444 €+1 278 €+4 166 €
2+5 444 €+4 558 €+886 €
3+5 444 €+4 784 €+660 €
4+5 444 €+5 015 €+429 €
5+5 444 €+5 251 €+193 €
6+5 444 €+5 494 €-50 €
7+5 444 €+5 742 €-298 €
8+5 444 €+5 996 €-552 €
9+5 444 €+6 256 €-812 €
10+5 444 €+6 523 €-1 079 €
11+5 444 €+6 796 €-1 352 €
12+5 444 €+7 075 €-1 631 €
13+5 444 €+7 362 €-1 918 €
14+5 444 €+7 655 €-2 211 €
15+5 444 €+7 955 €-2 511 €
16+5 444 €+8 263 €-2 819 €
17+5 444 €+8 578 €-3 134 €
18+5 444 €+8 901 €-3 457 €
19+5 444 €+9 232 €-3 788 €
20+5 444 €+9 571 €-4 127 €
21+5 444 €+9 918 €-4 474 €
22+5 444 €+10 274 €-4 830 €
23+5 444 €+10 639 €-5 195 €
24+5 444 €+11 012 €-5 568 €
25+5 444 €+11 395 €-5 951 €
Total+136 100 €+185 523 €+-49 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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