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Maison 9 pièces 266 m²

VilleSamatan (32)
Surface266m²
Coût Total343 434€
Loyer Annuel30 692€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+495€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 243 800 €
Surface : 266 m²
Prix au m² : 916,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 266 m² - Maison 9 pièces 266 m²

Entre Samatan et L'Isle Jourdain, Charmante maison rénovée de 136m² habitables comprenant salon, salle à manger, cuisine, 3 chambres spacieuses, bureau, salle d'eau avec toilettes. 130m² attenants et accessibles de la maison peuvent se rajouter aux 136m² habitables. Terrain non attenant de plus de 600m² avec une partie constructible.

Surface : 266 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.493480, 0.930317
Total : 343 434€
Prix d'acquisition : 243 800€
Travaux : 80 130€
Valeur du bien : 323 930€
Frais de notaire : 19 504€
Coût estimé : 19 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 266m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2558€/mois
Loyer annuel estimé : 30692€/an
Fourchette totale : 2063€ - 3170€/mois
Fourchette annuelle : 24760€ - 38045€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 983,87 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :527 708 €
Prix d'achat :243 800 €
Décote à l'achat :-283 908€ (-53.8%)
Marge achat-revente :184 274€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 434€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 706,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :100,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 806,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 499,60€
Coût de l'assurance :30 050,48€
Taxe foncière : 3 069,20€/an
Soit par mois : 255,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 557,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 062,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :495,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 266 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 130 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 880€
    Isolation des combles: 266 m² × 40€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres:30 150€
    Fenêtres double vitrage PVC: 33 fenêtres × 900€ = 29700€, Main d'œuvre: 450€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²) × 20€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 20€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Samatan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 692 €/an
Calcul : 2 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 434 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 202 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 032 €
Revenus locatifs : +30 692 €
Charges déductibles : -96 032 €
Résultat foncier Année 1 : -65 340 €(Déficit de 65 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 902 €/an
Revenus locatifs : +30 692 €
Charges déductibles : -15 902 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43939.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 243 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 158 470 €(65% de 243 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 763 €/an
Calcul : 158 470 € × 3,636% = 5 763 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 692 €96 043 €11 642 €-65 351 €21 400 €43 951 €43 951 €
231 306 €15 605 €11 334 €15 701 €--28 250 €
331 932 €15 286 €11 015 €16 645 €--11 605 €
432 571 €14 957 €10 686 €17 614 €---
533 222 €14 616 €10 344 €18 606 €---
633 886 €14 263 €9 991 €19 624 €---
734 564 €13 897 €9 626 €20 667 €---
835 255 €13 519 €9 248 €21 736 €---
935 961 €13 128 €8 857 €22 833 €---
1036 680 €12 723 €8 452 €23 957 €---
1137 413 €12 304 €8 033 €25 110 €---
1238 162 €11 870 €7 599 €26 291 €---
1338 925 €11 421 €7 150 €27 503 €---
1439 703 €10 957 €6 686 €28 746 €---
1540 497 €10 476 €6 205 €30 021 €---
1641 307 €9 979 €5 708 €31 328 €---
1742 134 €9 465 €5 193 €32 669 €---
1842 976 €8 932 €4 661 €34 044 €---
1943 836 €8 381 €4 110 €35 455 €---
2044 712 €7 811 €3 539 €36 902 €---
2145 607 €7 220 €2 949 €38 386 €---
2246 519 €6 610 €2 338 €39 909 €---
2347 449 €5 978 €1 706 €41 472 €---
2448 398 €5 324 €1 052 €43 075 €---
2549 366 €4 647 €375 €44 719 €---
TOTAL983 074 €355 410 €168 500 €627 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 627 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 445 €-6 420 €+12 865 €
2+6 445 €0 €+6 445 €
3+6 445 €0 €+6 445 €
4+6 445 €+1 803 €+4 642 €
5+6 445 €+5 582 €+863 €
6+6 445 €+5 887 €+558 €
7+6 445 €+6 200 €+245 €
8+6 445 €+6 521 €-76 €
9+6 445 €+6 850 €-405 €
10+6 445 €+7 187 €-742 €
11+6 445 €+7 533 €-1 088 €
12+6 445 €+7 887 €-1 442 €
13+6 445 €+8 251 €-1 806 €
14+6 445 €+8 624 €-2 179 €
15+6 445 €+9 006 €-2 561 €
16+6 445 €+9 398 €-2 953 €
17+6 445 €+9 801 €-3 356 €
18+6 445 €+10 213 €-3 768 €
19+6 445 €+10 636 €-4 191 €
20+6 445 €+11 071 €-4 626 €
21+6 445 €+11 516 €-5 071 €
22+6 445 €+11 973 €-5 528 €
23+6 445 €+12 441 €-5 996 €
24+6 445 €+12 922 €-6 477 €
25+6 445 €+13 416 €-6 971 €
Total+161 125 €+188 299 €+-27 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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