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Détails du bien

VilleBelfort (90)
Surface74.36
Coût Total121 520
Loyer Annuel8 165
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 74.36 m²
Prix au m² : 1 196,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Gaz, Nombre d'égages : 7, Mandat exclusif

Century 21 Agence du Théâtre vous propose, en plein centre-ville de Belfort : Un appartement à fort potentiel, doté d'un balconnet, d'une place de parking et d'un ascenseur. À découvrir sans tarder, ce bien à rénover se compose d'une entrée desservant un séjour avec accès au balconnet, une cuisine, une salle de bains, deux chambres ainsi qu'un WC indépendant. Chaudière neuve ! Une cave, un parking collectif ainsi qu'une place de parking privative en sous-soul complètent ce bien. À visiter sans attendre ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1130.0 € et 1590.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Jules RIOTON EI, agent commercial (RSAC 919637918) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.640593, 6.854585
Total : 121 520
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 25 400
Valeur du bien : 114 400
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.36
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8165€/an
Fourchette totale : 530€ - 874€/mois
Fourchette annuelle : 6360€ - 10483€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 299,09 €/m²
Basé sur :578 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 600
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-7 600 (-7.9%)
Marge achat-revente :-24 920€ (-25.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 627,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 521,40
Coût de l'assurance :10 329,20
Taxe foncière : 816,52€/an
Soit par mois : 68,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
  • Salle de bain:10 000
    Salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité).
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant fourniture et pose).
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant fourniture et pose).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 165 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 552
Revenus locatifs : +8 165
Charges déductibles : -30 552
Résultat foncier Année 1 : -22 387(Déficit de 22 387 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 687
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 152 €/an
Revenus locatifs : +8 165
Charges déductibles : -5 152
Résultat foncier Années 2+ : 3 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11686.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 16530 5563 926-22 39110 700 €11 691 €11 691 €
28 3295 0503 8203 279--8 412 €
38 4954 9403 7103 555--4 857 €
48 6654 8273 5973 838--1 019 €
58 8384 7103 4804 128---
69 0154 5893 3594 426---
79 1954 4643 2344 731---
89 3794 3353 1055 044---
99 5674 2022 9725 365---
109 7584 0642 8345 694---
119 9533 9222 6926 032---
1210 1523 7752 5456 378---
1310 3553 6232 3936 733---
1410 5633 4662 2367 097---
1510 7743 3042 0747 470---
1610 9893 1361 9067 853---
1711 2092 9631 7338 246---
1811 4332 7841 5548 649---
1911 6622 5991 3709 063---
2011 8952 4081 1799 487---
2112 1332 2119819 922---
2212 3762 00777810 369---
2312 6231 79756710 827---
2412 8761 57934911 297---
2513 1331 35412511 779---
TOTAL261 534112 66456 521148 87110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 871
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715-3 210+4 925
2+1 7150+1 715
3+1 7150+1 715
4+1 7150+1 715
5+1 715+933+782
6+1 715+1 328+387
7+1 715+1 419+296
8+1 715+1 513+202
9+1 715+1 610+105
10+1 715+1 708+7
11+1 715+1 809-94
12+1 715+1 913-198
13+1 715+2 020-305
14+1 715+2 129-414
15+1 715+2 241-526
16+1 715+2 356-641
17+1 715+2 474-759
18+1 715+2 595-880
19+1 715+2 719-1 004
20+1 715+2 846-1 131
21+1 715+2 977-1 262
22+1 715+3 111-1 396
23+1 715+3 248-1 533
24+1 715+3 389-1 674
25+1 715+3 534-1 819
Total+42 875+44 661+-1 786
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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