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Appartement 4 pièces 112 m²

Bien expiré
VilleVillecroze (83)
Surface112m²
Coût Total231 520€
Loyer Annuel12 022€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 723,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 112 m² - Appartement 4 pièces 112 m²

Idéal investisseur! Sur la commune de Villecroze venez découvrir cet ensemble de 4 studios meublés tous présents sur le plateau du 3ème étage d'un immeuble du centre ville. Le plateau mesure 112 m² développés. 2 studios sont actuellement loués et 2 autres sont disponibles à la location. Les studios font environ 25m² chacun, en plus de ce plateau vous trouverez également un atelier de 18m² en rez de chaussée avec un wc, une cave et un espace ou il y a les chauffe-eaux pour les 4 studios.

Très bon rendement locatif pour cet ensemble de studios.

Pour plus de renseignements ou une visite, contacter Emilie [Coordonnées masquées]. Emilie COLMART (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 951 986 587 - DRAGUIGNAN.

Surface : 112 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2026

Consommation énergie primaire : 191 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Villecroze
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83690
Coordonnées : 43.582820, 6.277481
Total : 231 520€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 23 080€
Valeur du bien : 216 080€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1002€/mois
Loyer annuel estimé : 12022€/an
Fourchette totale : 796€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 9550€ - 15134€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 080,59 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 026 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-40 026€ (-17.2%)
Marge achat-revente :1 506€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 193,11€
Coût de l'assurance :20 258,00€
Taxe foncière : 1 202,25€/an
Soit par mois : 100,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 001,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-324,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise à jour des revêtements
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise à jour des revêtements si nécessaire
Quantité: salon (estimation 18 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise à jour des revêtements dans l'espace salle à manger
Quantité: espace salle à manger (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 080 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Revêtement sol: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 60€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Autres pièces - Rénovation légère:600€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villecroze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 022 €/an
Calcul : 1 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 094 €
Revenus locatifs : +12 022 €
Charges déductibles : -33 094 €
Résultat foncier Année 1 : -21 072 €(Déficit de 21 072 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 014 €/an
Revenus locatifs : +12 022 €
Charges déductibles : -10 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10371.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 022 €33 102 €8 009 €-21 079 €10 700 €10 379 €10 379 €
212 263 €9 812 €7 799 €2 451 €--7 928 €
312 508 €9 595 €7 582 €2 914 €--5 015 €
412 758 €9 370 €7 357 €3 389 €--1 626 €
513 014 €9 137 €7 124 €3 877 €---
613 274 €8 895 €6 883 €4 378 €---
713 539 €8 645 €6 633 €4 894 €---
813 810 €8 387 €6 374 €5 423 €---
914 086 €8 119 €6 106 €5 968 €---
1014 368 €7 841 €5 829 €6 527 €---
1114 655 €7 554 €5 541 €7 102 €---
1214 948 €7 256 €5 244 €7 692 €---
1315 247 €6 948 €4 935 €8 299 €---
1415 552 €6 629 €4 616 €8 924 €---
1515 863 €6 298 €4 286 €9 565 €---
1616 181 €5 956 €3 944 €10 225 €---
1716 504 €5 602 €3 589 €10 903 €---
1816 834 €5 235 €3 222 €11 600 €---
1917 171 €4 855 €2 842 €12 317 €---
2017 514 €4 461 €2 448 €13 054 €---
2117 865 €4 053 €2 041 €13 811 €---
2218 222 €3 631 €1 619 €14 591 €---
2318 586 €3 194 €1 182 €15 392 €---
2418 958 €2 741 €729 €16 217 €---
2519 337 €2 273 €260 €17 065 €---
TOTAL385 083 €189 587 €116 193 €195 496 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 525 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 525 €-3 210 €+5 735 €
2+2 525 €0 €+2 525 €
3+2 525 €0 €+2 525 €
4+2 525 €0 €+2 525 €
5+2 525 €+675 €+1 850 €
6+2 525 €+1 314 €+1 211 €
7+2 525 €+1 468 €+1 057 €
8+2 525 €+1 627 €+898 €
9+2 525 €+1 790 €+735 €
10+2 525 €+1 958 €+567 €
11+2 525 €+2 130 €+395 €
12+2 525 €+2 308 €+217 €
13+2 525 €+2 490 €+35 €
14+2 525 €+2 677 €-152 €
15+2 525 €+2 870 €-345 €
16+2 525 €+3 067 €-542 €
17+2 525 €+3 271 €-746 €
18+2 525 €+3 480 €-955 €
19+2 525 €+3 695 €-1 170 €
20+2 525 €+3 916 €-1 391 €
21+2 525 €+4 143 €-1 618 €
22+2 525 €+4 377 €-1 852 €
23+2 525 €+4 618 €-2 093 €
24+2 525 €+4 865 €-2 340 €
25+2 525 €+5 119 €-2 594 €
Total+63 125 €+58 649 €+4 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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