Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 112 m²

VilleVillecroze (83)
Surface112
Coût Total231 520
Loyer Annuel12 022
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-325
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 723,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 112 m² - Appartement 4 pièces 112 m²

Idéal investisseur! Sur la commune de Villecroze venez découvrir cet ensemble de 4 studios meublés tous présents sur le plateau du 3ème étage d'un immeuble du centre ville. Le plateau mesure 112 m² développés. 2 studios sont actuellement loués et 2 autres sont disponibles à la location. Les studios font environ 25m² chacun, en plus de ce plateau vous trouverez également un atelier de 18m² en rez de chaussée avec un wc, une cave et un espace ou il y a les chauffe-eaux pour les 4 studios.

Très bon rendement locatif pour cet ensemble de studios.

Pour plus de renseignements ou une visite, contacter Emilie [Coordonnées masquées]. Emilie COLMART (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 951 986 587 - DRAGUIGNAN.

Surface : 112 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2026

Consommation énergie primaire : 191 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Villecroze
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83690
Coordonnées : 43.582820, 6.277481
Total : 231 520
Prix d'acquisition : 193 000
Travaux : 23 080
Valeur du bien : 216 080
Frais de notaire : 15 440
Coût estimé : 15 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1002€/mois
Loyer annuel estimé : 12022€/an
Fourchette totale : 796€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 9550€ - 15134€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 080,59 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 026
Prix d'achat :193 000
Décote à l'achat :-40 026 (-17.2%)
Marge achat-revente :1 506€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 193,11
Coût de l'assurance :20 258,00
Taxe foncière : 1 202,25€/an
Soit par mois : 100,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 001,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-324,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise à jour des revêtements
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise à jour des revêtements si nécessaire
Quantité: salon (estimation 18 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise à jour des revêtements dans l'espace salle à manger
Quantité: espace salle à manger (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 080(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200
    Revêtement sol: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 200
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 60€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Autres pièces - Rénovation légère:600
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villecroze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 022 €/an
Calcul : 1 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 520 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 094
Revenus locatifs : +12 022
Charges déductibles : -33 094
Résultat foncier Année 1 : -21 072(Déficit de 21 072 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 10 372
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 014 €/an
Revenus locatifs : +12 022
Charges déductibles : -10 014
Résultat foncier Années 2+ : 2 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10371.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 02233 1028 009-21 07910 700 €10 379 €10 379 €
212 2639 8127 7992 451--7 928 €
312 5089 5957 5822 914--5 015 €
412 7589 3707 3573 389--1 626 €
513 0149 1377 1243 877---
613 2748 8956 8834 378---
713 5398 6456 6334 894---
813 8108 3876 3745 423---
914 0868 1196 1065 968---
1014 3687 8415 8296 527---
1114 6557 5545 5417 102---
1214 9487 2565 2447 692---
1315 2476 9484 9358 299---
1415 5526 6294 6168 924---
1515 8636 2984 2869 565---
1616 1815 9563 94410 225---
1716 5045 6023 58910 903---
1816 8345 2353 22211 600---
1917 1714 8552 84212 317---
2017 5144 4612 44813 054---
2117 8654 0532 04113 811---
2218 2223 6311 61914 591---
2318 5863 1941 18215 392---
2418 9582 74172916 217---
2519 3372 27326017 065---
TOTAL385 083189 587116 193195 49610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 496
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 525 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 525-3 210+5 735
2+2 5250+2 525
3+2 5250+2 525
4+2 5250+2 525
5+2 525+675+1 850
6+2 525+1 314+1 211
7+2 525+1 468+1 057
8+2 525+1 627+898
9+2 525+1 790+735
10+2 525+1 958+567
11+2 525+2 130+395
12+2 525+2 308+217
13+2 525+2 490+35
14+2 525+2 677-152
15+2 525+2 870-345
16+2 525+3 067-542
17+2 525+3 271-746
18+2 525+3 480-955
19+2 525+3 695-1 170
20+2 525+3 916-1 391
21+2 525+4 143-1 618
22+2 525+4 377-1 852
23+2 525+4 618-2 093
24+2 525+4 865-2 340
25+2 525+5 119-2 594
Total+63 125+58 649+4 476
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →