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Maison à vendre

VilleLucs-sur-Boulogne (85)
Surface75m²
Coût Total152 864€
Loyer Annuel7 617€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 420 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 032,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 2 chambres, Pas de cave

Maison à rénover avec au rez de chaussée, un grand couloir, desservant salon, cuisine , wc, et donnant accés au jardin. A l'étage ,2 chambres ,et salle de bain compléte cette maison. En plein coeur des lucs sur boulogne.Une visite s'impose. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lucs-sur-Boulogne
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85170
Coordonnées : 46.852996, -1.485162
Total : 152 864€
Prix d'acquisition : 77 420€
Travaux : 69 250€
Valeur du bien : 146 670€
Frais de notaire : 6 194€
Coût estimé : 6 194€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7617€/an
Fourchette totale : 496€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 5947€ - 9755€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 982,06 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 655 €
Prix d'achat :77 420 €
Décote à l'achat :-71 235€ (-47.9%)
Marge achat-revente :-4 209€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 864€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :57,32€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 815,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 510,38€
Coût de l'assurance :17 197,20€
Taxe foncière : 761,69€/an
Soit par mois : 63,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: 12 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 75 m² de surface à vérifier
Raison: DPE G - Maison - Tuyauterie en bon état à assurer

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 250 €(923 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 100€/m² = 500€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:4 350€
    Rénovation salon: Peinture: 15 m² × 30€/m² = 450€, Parquet: 15 m² × 60€/m² = 900€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Ajout de prises: 10 prises × 100€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:4 500€
    Vérification plomberie: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lucs-sur-Boulogne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 617 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 864 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 846 €
Revenus locatifs : +7 617 €
Charges déductibles : -75 846 €
Résultat foncier Année 1 : -68 229 €(Déficit de 68 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 596 €/an
Revenus locatifs : +7 617 €
Charges déductibles : -6 596 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 021 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46829.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 323 €(65% de 77 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 830 €/an
Calcul : 50 323 € × 3,636% = 1 830 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 617 €75 851 €5 151 €-68 234 €21 400 €46 834 €46 834 €
27 769 €6 464 €5 015 €1 305 €--45 529 €
37 925 €6 323 €4 873 €1 602 €--43 928 €
48 083 €6 177 €4 727 €1 906 €--42 022 €
58 245 €6 026 €4 576 €2 219 €--39 802 €
68 410 €5 869 €4 419 €2 541 €--37 262 €
78 578 €5 707 €4 257 €2 871 €--34 391 €
88 749 €5 539 €4 090 €3 210 €--31 181 €
98 924 €5 366 €3 917 €3 558 €--27 623 €
109 103 €5 187 €3 737 €3 916 €--23 707 €
119 285 €5 001 €3 552 €4 284 €--19 423 €
129 471 €4 809 €3 360 €4 661 €---
139 660 €4 611 €3 161 €5 050 €---
149 853 €4 405 €2 955 €5 448 €---
1510 050 €4 192 €2 743 €5 858 €---
1610 251 €3 972 €2 523 €6 279 €---
1710 456 €3 745 €2 295 €6 712 €---
1810 665 €3 509 €2 060 €7 156 €---
1910 879 €3 265 €1 816 €7 613 €---
2011 096 €3 013 €1 564 €8 083 €---
2111 318 €2 752 €1 303 €8 566 €---
2211 545 €2 482 €1 033 €9 062 €---
2311 776 €2 203 €754 €9 572 €---
2412 011 €1 914 €465 €10 097 €---
2512 251 €1 615 €166 €10 636 €---
TOTAL243 971 €180 000 €74 510 €63 971 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €0 €+1 600 €
5+1 600 €0 €+1 600 €
6+1 600 €0 €+1 600 €
7+1 600 €0 €+1 600 €
8+1 600 €0 €+1 600 €
9+1 600 €0 €+1 600 €
10+1 600 €0 €+1 600 €
11+1 600 €0 €+1 600 €
12+1 600 €+1 398 €+202 €
13+1 600 €+1 515 €+85 €
14+1 600 €+1 634 €-34 €
15+1 600 €+1 757 €-157 €
16+1 600 €+1 884 €-284 €
17+1 600 €+2 014 €-414 €
18+1 600 €+2 147 €-547 €
19+1 600 €+2 284 €-684 €
20+1 600 €+2 425 €-825 €
21+1 600 €+2 570 €-970 €
22+1 600 €+2 719 €-1 119 €
23+1 600 €+2 872 €-1 272 €
24+1 600 €+3 029 €-1 429 €
25+1 600 €+3 191 €-1 591 €
Total+40 000 €+25 018 €+14 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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