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Investissement immobilier

VilleSaint-Louis (974)
Surface320m²
Coût Total512 100€
Loyer Annuel46 532€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+782€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 410 000 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 1 281,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier, 2 bâtiments transformé,premier se compose d'une maison bourbon bois f4 de 75m2,et d'un f5 de 125m2 Deuxième bâtiment se compose d'un f3 de 60m2 et d'un f2 de 50m2 Chaque logement a une entrée individuelle et d'un jardin ,tout les logements sont loués Agence s'abstenir merci

Ville : Saint-Louis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97421
Coordonnées : -21.245770, 55.430160
Total : 512 100€
Prix d'acquisition : 410 000€
Travaux : 69 300€
Valeur du bien : 479 300€
Frais de notaire : 32 800€
Coût estimé : 32 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 12.12€/m²/mois
Fourchette : 9.15€ - 16.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 3878€/mois
Loyer annuel estimé : 46532€/an
Fourchette totale : 2927€ - 5138€/mois
Fourchette annuelle : 35118€ - 61656€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 588,53 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :828 330 €
Prix d'achat :410 000 €
Décote à l'achat :-418 330€ (-50.5%)
Marge achat-revente :316 230€ (38.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :512 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 558,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :149,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 707,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :255 361,10€
Coût de l'assurance :44 808,75€
Taxe foncière : 4 653,21€/an
Soit par mois : 387,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 877,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 095,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :782,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 320 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation basée sur 320 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 320 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des équipements de cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 300 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:32 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 800€ = 32000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€ = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€ = 1200€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Louis (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 532 €/an
Calcul : 3 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 512 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 792 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 343 €
Revenus locatifs : +46 532 €
Charges déductibles : -93 343 €
Résultat foncier Année 1 : -46 810 €(Déficit de 46 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 043 €/an
Revenus locatifs : +46 532 €
Charges déductibles : -24 043 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25410.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500 €(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 532 €93 359 €17 614 €-46 827 €21 400 €25 427 €25 427 €
247 463 €23 597 €17 151 €23 866 €--1 561 €
348 412 €23 118 €16 672 €25 294 €---
449 380 €22 622 €16 176 €26 759 €---
550 368 €22 108 €15 662 €28 260 €---
651 375 €21 576 €15 131 €29 799 €---
752 403 €21 026 €14 580 €31 377 €---
853 451 €20 456 €14 010 €32 995 €---
954 520 €19 866 €13 420 €34 654 €---
1055 610 €19 255 €12 809 €36 355 €---
1156 722 €18 622 €12 177 €38 100 €---
1257 857 €17 967 €11 522 €39 889 €---
1359 014 €17 289 €10 844 €41 725 €---
1460 194 €16 587 €10 142 €43 607 €---
1561 398 €15 860 €9 415 €45 538 €---
1662 626 €15 108 €8 662 €47 518 €---
1763 879 €14 328 €7 883 €49 550 €---
1865 156 €13 522 €7 076 €51 634 €---
1966 459 €12 686 €6 241 €53 773 €---
2067 788 €11 822 €5 376 €55 967 €---
2169 144 €10 926 €4 481 €58 218 €---
2270 527 €9 999 €3 554 €60 528 €---
2371 938 €9 039 €2 594 €62 898 €---
2473 376 €8 045 €1 600 €65 331 €---
2574 844 €7 016 €571 €67 827 €---
TOTAL1 490 436 €485 800 €255 361 €1 004 636 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 004 636 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 532 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 772 €-6 420 €+16 192 €
2+9 772 €0 €+9 772 €
3+9 772 €+7 120 €+2 652 €
4+9 772 €+8 028 €+1 744 €
5+9 772 €+8 478 €+1 294 €
6+9 772 €+8 940 €+832 €
7+9 772 €+9 413 €+359 €
8+9 772 €+9 898 €-126 €
9+9 772 €+10 396 €-624 €
10+9 772 €+10 907 €-1 135 €
11+9 772 €+11 430 €-1 658 €
12+9 772 €+11 967 €-2 195 €
13+9 772 €+12 517 €-2 745 €
14+9 772 €+13 082 €-3 310 €
15+9 772 €+13 661 €-3 889 €
16+9 772 €+14 256 €-4 484 €
17+9 772 €+14 865 €-5 093 €
18+9 772 €+15 490 €-5 718 €
19+9 772 €+16 132 €-6 360 €
20+9 772 €+16 790 €-7 018 €
21+9 772 €+17 465 €-7 693 €
22+9 772 €+18 158 €-8 386 €
23+9 772 €+18 870 €-9 098 €
24+9 772 €+19 599 €-9 827 €
25+9 772 €+20 348 €-10 576 €
Total+244 300 €+301 391 €+-57 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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