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Appartement à vendre

VilleDijon (21)
Surface64m²
Coût Total100 520€
Loyer Annuel9 298€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 156,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition ouest, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Exclusivité Neyrat Immobilier – Dijon Fontaine d''Ouche - Rue du tire pesseau Dans une résidence avec ascenseur, découvrez cet appartement fonctionnel et bien agencé. Entrée avec placard, séjour avec cuisine ouverte de 24 m² exposé ouest/sud-ouest avec vue dégagée sur espaces verts, 2 chambres, salle de bains, WC séparés et buanderie. Travaux récents réalisés (peintures, fenêtre et radiateur du séjour). Chauffage urbain collectif (eau chaude et froide incluses), fibre optique. Cave, local vélos et stationnements sécurisés avec portail électrique au pied de l''immeuble. Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement serein.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.315300, 5.002789
Total : 100 520€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 94 600€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9298€/an
Fourchette totale : 617€ - 973€/mois
Fourchette annuelle : 7407€ - 11671€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 164,01 €/m²
Basé sur :235 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 497 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-497€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-26 023€ (-34.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 448,04€
Coût de l'assurance :8 795,50€
Taxe foncière : 929,78€/an
Soit par mois : 77,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 774,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car chauffage urbain collectif déjà en place
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments légèrement datés
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 298 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 930 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 996 €
Revenus locatifs : +9 298 €
Charges déductibles : -27 996 €
Résultat foncier Année 1 : -18 698 €(Déficit de 18 698 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 998 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 396 €/an
Revenus locatifs : +9 298 €
Charges déductibles : -7 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7997.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 298 €27 999 €3 477 €-18 701 €10 700 €8 001 €8 001 €
29 484 €7 308 €3 386 €2 176 €--5 825 €
39 673 €7 214 €3 292 €2 460 €--3 365 €
49 867 €7 116 €3 194 €2 751 €--614 €
510 064 €7 015 €3 093 €3 050 €---
610 266 €6 910 €2 988 €3 356 €---
710 471 €6 801 €2 880 €3 669 €---
810 680 €6 689 €2 767 €3 991 €---
910 894 €6 573 €2 651 €4 321 €---
1011 112 €6 452 €2 531 €4 660 €---
1111 334 €6 327 €2 406 €5 007 €---
1211 561 €6 198 €2 277 €5 362 €---
1311 792 €6 064 €2 143 €5 727 €---
1412 028 €5 926 €2 004 €6 102 €---
1512 268 €5 782 €1 861 €6 486 €---
1612 514 €5 634 €1 712 €6 880 €---
1712 764 €5 480 €1 558 €7 284 €---
1813 019 €5 321 €1 399 €7 699 €---
1913 280 €5 156 €1 234 €8 124 €---
2013 545 €4 985 €1 063 €8 561 €---
2113 816 €4 808 €886 €9 008 €---
2214 092 €4 624 €703 €9 468 €---
2314 374 €4 435 €513 €9 940 €---
2414 662 €4 238 €316 €10 424 €---
2514 955 €4 035 €113 €10 920 €---
TOTAL297 812 €169 088 €50 448 €128 724 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 953 €-3 210 €+5 163 €
2+1 953 €0 €+1 953 €
3+1 953 €0 €+1 953 €
4+1 953 €0 €+1 953 €
5+1 953 €+731 €+1 222 €
6+1 953 €+1 007 €+946 €
7+1 953 €+1 101 €+852 €
8+1 953 €+1 197 €+756 €
9+1 953 €+1 296 €+657 €
10+1 953 €+1 398 €+555 €
11+1 953 €+1 502 €+451 €
12+1 953 €+1 609 €+344 €
13+1 953 €+1 718 €+235 €
14+1 953 €+1 831 €+122 €
15+1 953 €+1 946 €+7 €
16+1 953 €+2 064 €-111 €
17+1 953 €+2 185 €-232 €
18+1 953 €+2 310 €-357 €
19+1 953 €+2 437 €-484 €
20+1 953 €+2 568 €-615 €
21+1 953 €+2 703 €-750 €
22+1 953 €+2 840 €-887 €
23+1 953 €+2 982 €-1 029 €
24+1 953 €+3 127 €-1 174 €
25+1 953 €+3 276 €-1 323 €
Total+48 825 €+38 617 €+10 208 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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