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Appartement T4 idéal investisseur

VilleToulouse (31)
Surface74
Coût Total141 250
Loyer Annuel10 958
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 351,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre à Toulouse, au deuxième étage d'un immeuble, quartier Papus/Bagatelle, un appartement T4 ACTUELLEMENT LOUE (600euros hors charges) de 74,12m2 (loi Carrez). Il se compose d'une entrée, un séjour, une cuisine séparée avec accès à un petit cellier, trois chambres, salle de bains et wc séparé. Menuiseries pvc double vitrage, chauffage individuel gaz. Idéal investisseur !! Pas de garage ni place de parking privative mais plusieurs places à proximité. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1530€ et 2090€ (abonnement compris) , prix moyen des énergies indexés sur les années 2021,2022 et 2023 (abonnement compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 534 €. Pas de procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur - -

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.569709, 1.423855
Total : 141 250
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 33 250
Valeur du bien : 133 250
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10958€/an
Fourchette totale : 715€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8579€ - 13997€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 965,62 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 456
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :-45 456 (-31.3%)
Marge achat-revente :4 206€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 698,22
Coût de l'assurance :12 359,37
Taxe foncière : 1 095,78€/an
Soit par mois : 91,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 211,17€/mois
Soit par an : 2 534,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 913,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec des installations modernes et un plan de travail neuf
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 250(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain (6 m²): 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 958 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 250 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 534 €/an
Calcul : 211 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 933
Revenus locatifs : +10 958
Charges déductibles : -41 933
Résultat foncier Année 1 : -30 975(Déficit de 30 975 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 20 275
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 683 €/an
Revenus locatifs : +10 958
Charges déductibles : -8 683
Résultat foncier Années 2+ : 2 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20275.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 95841 9384 564-30 98010 700 €20 280 €20 280 €
211 1778 5644 4402 613--17 667 €
311 4018 4374 3132 963--14 704 €
411 6298 3054 1813 323--11 381 €
511 8618 1694 0453 692--7 689 €
612 0988 0293 9054 069--3 620 €
712 3407 8843 7604 457---
812 5877 7343 6104 853---
912 8397 5793 4555 260---
1013 0967 4193 2955 677---
1113 3587 2533 1296 104---
1213 6257 0822 9586 542---
1313 8976 9062 7826 991---
1414 1756 7232 5997 452---
1514 4596 5352 4117 924---
1614 7486 3402 2168 408---
1715 0436 1392 0158 904---
1815 3445 9311 8079 413---
1915 6505 7161 5929 934---
2015 9635 4941 37010 469---
2116 2835 2651 14111 018---
2216 6085 02890411 580---
2316 9414 78365912 157---
2417 2794 53040612 749---
2517 6254 26914513 356---
TOTAL350 982202 05265 698148 93010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 930
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 301-3 210+5 511
2+2 3010+2 301
3+2 3010+2 301
4+2 3010+2 301
5+2 3010+2 301
6+2 3010+2 301
7+2 301+251+2 050
8+2 301+1 456+845
9+2 301+1 578+723
10+2 301+1 703+598
11+2 301+1 831+470
12+2 301+1 963+338
13+2 301+2 097+204
14+2 301+2 236+65
15+2 301+2 377-76
16+2 301+2 522-221
17+2 301+2 671-370
18+2 301+2 824-523
19+2 301+2 980-679
20+2 301+3 141-840
21+2 301+3 305-1 004
22+2 301+3 474-1 173
23+2 301+3 647-1 346
24+2 301+3 825-1 524
25+2 301+4 007-1 706
Total+57 525+44 679+12 846
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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